仲介を依頼する不動産会社の選び方

不動産売却はどの会社に依頼するかが
一番のポイント

不動産を売却する場合、自分で買主を探す方法もありますが、個人が専門知識を必要とする売買契約を結ぶ事は困難な為、ほぼ例外無く不動産会へ依頼する事になります。そこで重要になるのが、どの不動産会社へ依頼するのか、という事です。自分の不動産がいかに早く、いかに高く売れるか、また後々にトラブルの起きない安心な売買契約が結べるか、つまり不動産売却成否は不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。
では、どのような不動産会社に依頼するのが良いのでしょうか。
不動産会社の特徴を踏まえ、不動産会社の選び方を考察します。

不動産会社にもタイプと
得意分野がある

売却を依頼する不動産会社は宅地建物取引業の免許を受けた宅地建物取引業者である事が大前提となりますが、免許さえ受けていれどこでもよいという訳ではありません。同じ免許を受けて営業しているとはいえ、その取扱業務は会社により大きく異なります。その違いを大まかに分けると次の様になります。

これらのうち、マイホームや住宅用土地の売却を依頼する相手先は売買業者のうち、「一般の方の所有する中古住宅やマンションや土地を扱う媒介業者」ということになりますが、その中でも会社により得意分野が分かれます。

これらの不動産会社の正確の違いをはっきり見分ける事は、一般のお客様にはなかなか困難でしょうし、実際には「賃貸」と「売買」などいくつかの業務を兼ねていたり、「売買であれば売却側も購入側の仕事も得意だ」という会社もあるでしょう。しかしながら、大事なのは「不動産業者によってメインの業務が違う」という事を意識しながら売却に対しどのような販売活動を行ってるか、またその専門性をよく観察する事です。
賃貸を得意とする会社や、購入側を得意とする会社でも、土地や一戸建て、マンションの売買を取り扱う事に法律上の問題は何もありませんし、結果的にうまくいくケースもあるでしょう。不動産自体に何ら問題のない物件で、かつ売買契約に複雑な要素が無ければ得意でなくとも何とかなるものです。
しかしながら、土地の権利関係の問題、敷地境界の問題、地下を含めた構造物の問題、用途地域等の法規の問題、道路幅の問題（公道、私道や役所の台帳と現況の相違など）、埋設管の問題（配管位置や素材など）、あるいは隣地とのトラブルなど不動産を売却する際のリスクは挙げていけばキリがありません。
何らかの問題点を事前に調べ上げ、買主との間でトラブルが生じないように売買契約をまとめる為には、専門知識とある程度の知識が必要です。
不都合があった場合にすべての不動産会社が責任を持ってくれるのであれば良いのですが、実際にはなかなかそうもいかず、引渡しが終わってから買主側に契約解除を申し立てられたり、売主に対する損害賠償請求や訴訟を提訴されたりするケースもあります。
つまり不動産の売却はとにかく売れれば良いという訳ではないのです。
早く、高くはもちろんの事、安全な不動産売却を行う為には【売却依頼を受けるのが得意な会社】に依頼するのが基本と言えるでしょう。

査定価格が高い会社が
高く売ってくれる会社？

実際の不動産売却の際にはいくつかの不動産会社に査定を頼んで価格を比べる事になるでしょうが、提示された査定価格が高いからという理由だけで売却を依頼する会社を選ぶ事は得策ではありません。 不動産の査定価格は市場の取引相場を参考に土地や建物など不動産の特性を評価し算出したものですが、査定価格を提示した不動産会社が直接買い取りを行う場合を除き、不動産会社の査定価格は「この価格で売れるだろう」とする予想の金額であり、実際に売却出来る金額を保証するものではありません。
もちろん、不動産会社は売主様から売却の依頼を受けた不動産を少しでも高く売りたいと考えます。しかし一部の会社では売却の依頼を受けようと固執するあまり、市場の相場とは離れた高い査定価格を提示する事があります。 高い金額で査定を受けた売主様は、自分の不動産が高い金額で売れると言われれば悪い気はしないでしょう。
しかし実際には、最初は高い価格で売出しを初め、時間の経過とともに売却金額を下げていき、相場近辺の価格で売却されるという事が多いようです。それでは、ただ無駄に時間を浪費したに過ぎず、さらには「売れないには何か理由があるはずだ」、「もう少し待てばさらに安くなるかも知れない」などと売れ残っている不動産としてイメージの低下を招き、本来売却出来た金額よりも下回る事にもなりかねません。
査定価格の提示を受ける際には、価格だけに注目せず、何故その価格となったのか、市場の取引相場や自分の土地や建物のどのような部分を評価しているのか、など価格の根拠を詳しく聞いてみるようにしましょう。
また、どの程度期間で売却出来る想定の価格設定なのかも合わせて聞いてみると良いでしょう。

大手会社か、中小会社か

売却を依頼するのは大手会社が良いのか、中小会社が良いのかというご質問を受けることがありますが、実際のところ会社規模の大小はあまり関係がありません。
人気の高いエリアなどで「売り出せばすぐに売れる」というような物件であれば、大手会社で自社が抱えている見込み客であっという間に決まるという事もありますが、それなら中小会社に頼んでも数日遅れるだけで結果はさほど変わらないでしょう。
売却を依頼された不動産会社はレインズという不動産会社間の物件情報共有システムに登録を義務づけられています。（一般媒介は除く）レインズに物件が登録されると、全ての不動産会社が同じ様に情報を見る事が出来、自社の見込みに紹介する事が出来ます。つまり売却する会社の規模の大小にかかわりなく、同じ様に不動産会社間で情報共有がなされるのです。
しかし実際には一部の不動産会社は社内の見込み客の中で買主を見つけ、売主と買主の双方から手数料を得ようと固執するあまり、他会社による客付け（買主の紹介）を意図的に断る事があります。その結果として売却期間が長引くという事は十分に考えられます。
ですから、売却を依頼する際には、他会社による買主の紹介を受けるのはもちろんの事、会社の大小には関係なく、どのような販売活動をしてくれるのかという中身を確認する事が重要です。
通常、レインズに登録しただけでポンと契約が決まることはなく、チラシやインターネットを使った広告活動や、紹介をしてくれる他会社との信頼関係の構築、オープンハウスによる集客等など物件の特性に合わせた営業が必要となります。売却を依頼する際には「どのように売るのか」といった内容を含めた販売計画や方針について担当者に詳しく聞いてみるようにしましょう。
また、会社の規模が小さい、設立してからの社歴が浅い、などといっても営業担当者の実力とは直接に関係ありません。
まったくの素人だった人が不動産業を始めるケースも稀にありますが、多くの場合は他の不動産会社で経験を積んだ者が自分で、あるいは志を同じくする仲間と独立しています。独立の理由はさまざまでしょうが、不動産の仕事に誇りをもった人、不動産の仕事に自信や自負を持った人ほど独立試行が強いと言えるかもしれません。大手の会社だから、営業年数の長い会社だからという理由だけで売却を依頼する不動産会社を選んだら、社長以外は新人ばかりだったという事もあり得るでしょう。
宅地建物取引業の免許番号が付された括弧内の数字（免許の更新回数）が大きいほど「営業経験が長く信用できる」と解説した市販本も多く見受けられますが、決してそれだけで単純に判断出来ない事も覚えておきたいところです。