不動産を売却する際に、税金が大きな負担になるのではないかと心配されたことはありませんか？　

 

実際、売却時に発生する譲渡益に対する税負担は、将来の資金計画に大きな影響を及ぼします。しかし、最新の税制では『特別控除』という強力な節税策が用意されており、適用条件さえクリアすれば、数百万円から最大3,000万円もの税金軽減が実現可能です。

 

この記事では、福島市をはじめとする地域における不動産売却の現状と、特別控除の具体的な適用方法・条件をわかりやすく解説します。不動産売却に不安を抱く皆様が、手元に残る資金を最大限に活かし、安心して次のステップに進めるよう、専門家の視点から実践的なアドバイスをお届けします。

 

福島市の不動産市場の現状と売却時の特別控除の重要性

福島市の不動産市場は、東日本大震災後の復興需要が一段落した近年、取引件数や価格が安定から緩やかな減少傾向にあります。また、人口減少や空き家増加の影響で将来的にエリア間の価格二極化が進むと予想されています。駅周辺など利便性の高い地域では一定の需要が維持される一方、郊外部では空き家増加による地価下落が懸念されています。

 

こうした市場環境では、不動産をより有利に売却するために税負担の軽減策である「特別控除」の重要性が高まります。

 

譲渡益に対する税金は長期譲渡所得で約20％（所得税15％＋住民税5％程度）、短期譲渡所得では約39％にもなります。特別控除を活用すれば課税される譲渡所得を圧縮でき、最大で数百万円規模の税額を減らすことも可能です。

 

特に福島市のように地価高騰が見込みにくい地域では、売却益そのものを増やすよりも手取りを減らさない工夫が大切です。次章から、福島市で不動産を売却する際に活用できる主な特例制度とその条件を見ていきましょう。

 

主要な特別控除の種類と詳細な適用条件

不動産売却時の譲渡所得には、いくつかの特別控除（税法上の特例措置）が用意されています。福島市で不動産を売却する際によく関係する主な特例と、その適用条件・内容は以下のとおりです。

 

居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム売却時の特例）

自宅（居住用財産）を売却したときに適用できる最大3,000万円の譲渡所得控除です。マイホームを売却して譲渡益が出た場合、その譲渡所得から最高3,000万円までを差し引けるため、課税所得を大幅に減らすことができます。

 

適用されれば、譲渡益が3,000万円以下ならその全額が非課税になり、超える部分についてのみ課税されます。

 

例えば購入費用等を差し引いた譲渡益が2,500万円であれば全額非課税、4,000万円の譲渡益ならそのうち3,000万円まで非課税となり、残り1,000万円分にだけ税金がかかります。

 

適用要件のポイント

 

• ・売却する不動産が、自分が居住していた家屋およびその敷地であること（現在居住中または過去に居住していた家屋）。
• 過去に居住していた場合は、住まなくなった日から3年を経過する年の年末までに売却する必要があります（つまり転居後約3年以内に売ることが条件）。なお、転居後に賃貸や事業用に使用していても、この期間内に売却すれば特例適用可能です。

 

• ・売却した年とその前年・前々年に、同じ3,000万円特別控除（※「相続空き家の3,000万円特別控除」を除く）やマイホームの買換え特例を適用していないこと。2年以内に複数回使うことはできないため、複数物件を売る場合は時期をずらす必要があります。

 

• ・売却した資産について、他の譲渡所得特例（収用交換の特例など）を併用していないこと。特別控除額は一つの譲渡について1種類までで、重複適用はできません（※適用順序が定められており通算5,000万円までが上限）。

 

被相続人居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除（相続した空き家の特例）

親などから相続または遺贈で取得した家屋および土地を売却したときに適用できる特例で、いわゆる「相続空き家の3,000万円控除」と呼ばれます。

 

被相続人（亡くなった方）が生前居住していた住宅を相続した相続人が、その住宅（耐震性がない場合は耐震リフォーム実施済みに限る）や、取り壊して更地にした敷地を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

 

この特例の適用期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日までで、その間に一定の要件を満たして売却すれば適用されます。相続した空き家を売却するケースでは非常に強力な節税策となり、譲渡益が3,000万円以下であれば非課税とすることも可能です。

 

適用要件のポイント

• ・被相続人が居住していた建物であること：相続開始直前まで被相続人（亡くなった方）が一人で居住していた家屋で、以下のすべてを満たす必要があります。

 

• ・建築時期が昭和56年5月31日以前（旧耐震基準）であること。

 

• ・区分所有建物（マンションなど）ではないこと。

 

• ・相続開始直前に被相続人以外に居住者がいなかったこと（※被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は除きます）。

 

• ・相続から売却までの管理状況：相続開始から売却完了まで、その家屋または敷地を事業用途・賃貸用途・他人の居住用に供していないこと。つまり相続後は空き家のまま保有していた土地建物である必要があります。

 

• ・売却期間：被相続人の死亡日（相続開始日）の翌日から起算して、3年後の年末までに売却すること。例えば2024年5月に相続開始した場合、2027年12月31日までに売却契約を締結する必要があります。制度全体の適用期限（令和9年末）も踏まえて計画しましょう。

 

• ・耐震性の確保：売却時に建物をそのまま譲渡する場合、現行の耐震基準を満たすようリフォームを行うことが必要です（旧耐震のままでは適用不可）。耐震リフォームを行わない場合は、一旦建物を取り壊して更地として売却する必要があります。まとめると、「耐震改修をして建物付きで売る」か「建物を解体して更地で売る」ことが求められるわけです。

 

• ・売却価額の上限：建物と土地を合わせた売却代金が1億円以下であること。複数回に分けて譲渡した場合も合計で1億円を超えない必要があります（1億円を超える高額物件には適用されません）。

 

• ・控除額の調整（最新税制改正）：令和6年（2024年）以降の譲渡について、相続人が3人以上いる場合は控除上限が2,000万円までに減額されました。相続人が1～2名の場合は従来どおり最大3,000万円まで控除可能ですが、3名以上で共有相続した空き家を売却する際はご注意ください（※相続人ごとに按分適用されます）。

 

相続財産を売却した場合の取得費加算の特例（相続財産売却時の控除）

こちらは不動産を相続により取得した人が、その財産にかかる相続税を支払っていた場合に使える特例です。正式には「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」といい、一定期間内に売却することで支払った相続税の一部を譲渡資産の取得費（経費）に加算できる制度です。

 

譲渡所得の計算上、取得費が増えるほど課税される利益が減るため、結果的に税負担を軽減できます。

 

適用要件のポイント

 

• ・売却者が相続または遺贈により財産を取得した人であること。不動産に限らず株式等でも対象になりますが、ここでは不動産の場合に絞ります。

 

• ・その取得者（売却者）に対して相続税が課税されていること。相続税を納めていないケース（基礎控除内で非課税など）は本特例の適用はありません。

 

• ・相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却していること。相続税の申告期限は通常相続開始から10か月後ですので、死亡から概ね3年10か月以内に売却すれば要件を満たします。

 

• ・例：2022年7月1日に相続開始（被相続人の死亡）した場合、申告期限翌日は2023年4月1日、その3年後の年末は2026年12月31日。この日までに売却すれば適用可能。

 

• ・適用を受ける際は確定申告で所定の計算明細書を提出する必要があります。計算方法は譲渡益と相続税額に基づき按分計算され、算出額を取得費にプラスします（譲渡益を超える分は切り捨てられます）。

 

※この特例は他の譲渡所得の特例（3,000万円控除など）と併用可能です。たとえば相続した不動産が上記「空き家の3,000万円控除」に該当し、かつ相続税も支払っている場合、まず取得費加算特例で譲渡益を圧縮し、その上で残る譲渡益から最大3,000万円を控除するといった活用ができます。該当する方は是非併せて検討してください。

 

低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除（遊休土地売却の特例）

福島市内にある使いみちのない小規模な土地を売却する場合、最大100万円まで譲渡所得から控除できる特例があります。

 

2020年7月1日から2025年12月31日までの期間限定措置で、都市計画区域内の一定の低未利用土地等を個人が譲渡し、譲渡価格が500万円（一部地域では800万円）以下である場合、その譲渡所得から100万円を控除できます。

 

都市部の空き地や利用されていない土地の有効活用を促す目的で設けられた制度です。適用されれば、譲渡益が100万円以下の場合はその全額が控除（非課税）となります。

 

適用要件のポイント

• ・売却する土地が都市計画区域内にあること（市街化区域または用途地域指定のある区域などが対象）。

 

• ・売主がその土地を個人で5年以上所有していること（長期譲渡所得であること）。

 

• ・売主と買主が特別の関係（親族や同一生計者、支配関係のある法人など）ではないこと。

 

• ・売却金額が500万円以下であること（※市街化区域等特定地域では800万円以下）。

 

• ・売却後、その土地が住宅建設や事業用などに有効利用される見込みがあること。購入者が利用計画を持っていることが求められます。

 

本特例を受けるためには、市区町村長が発行する「低未利用土地等確認書」等の書類を確定申告時に添付する必要があります。詳細な手続きは自治体により異なりますが、福島市役所等に事前相談のうえ進めるとよいでしょう。

 

特別控除を受けるための手続きとポイント

上記で紹介した各種特別控除を最大限に活用するには、適切な手続きと事前準備が欠かせません。基本的に、譲渡所得の特例を受けるためには確定申告での申告手続きが必要です。ここでは共通する手続きの流れと留意点をまとめます。

 

手続きの流れ

 

1.適用要件の確認：

まず自分の売却予定不動産が前章で述べたどの特例に当てはまりそうかを確認します。

 

マイホームとして自分が住んでいたなら3,000万円控除、相続物件なら空き家特例や取得費加算など、ケースに応じて該当する特例を把握しましょう。複数該当する場合は併用可否も検討します（多くの場合、重複適用はできませんが取得費加算など例外あり）。

 

2.必要書類の準備：

特例適用には各種証明書類が必要です。主なものは以下のとおりです。 

 

• ・居住用3,000万円控除: 

自宅に居住していたことや居住期間を証明する書類（住民票の除票や戸籍の附票など転居時期がわかるもの）、物件の登記簿謄本（権利証）など。

 

• ・相続空き家3,000万円控除:

 被相続人居住用家屋等確認書（自治体が発行する確認書）、物件の登記事項証明書、耐震基準適合証明書（リフォームした場合）

 

または取り壊し証明書（解体業者等が発行）、売買契約書の写し（1億円以下確認のため）など。確認書は福島市など物件所在地の市町村に申請して発行してもらいます（福島市でも申請受付窓口があります）。

 

• ・取得費加算の特例:

相続税の申告書一式（相続税額がわかる書類）、取得費加算の計算明細書（確定申告書付表）。

 

• ・低未利用土地100万円控除:

 低未利用土地等確認書（物件所在地の市町村が発行。土地が未利用であることや譲渡後に有効利用される見込みがあることの証明）、売買契約書の写しなど。

 

• ・共通書類: 

譲渡所得の内訳書（確定申告書の付表）、不動産の売買契約書・決済明細書（譲渡収入金額や取得費・譲渡費用を明らかにするもの）、登記事項証明書　など。

 

3.確定申告の提出：

不動産を売却した年の翌年に、所轄税務署へ確定申告を行います（通常、譲渡所得が発生した場合は申告義務があります）。

 

上記の必要書類を添付し、申告書の該当欄に特例の適用を受ける旨と控除額等を記載します。申告期間は原則として翌年2月16日～3月15日ですので、期限内に忘れず手続きを行いましょう。申告書の書き方が不明な場合は税務署や税理士に相談すると安心です。

 

適用を受けるためのポイント

 

• ・売却時期の計画：

特別控除はタイミングが重要です。マイホームの3,000万円控除や相続空き家特例は「転居後3年以内」「相続後3年以内」など期限があります。期限を過ぎると適用できなくなるため、売却時期は計画的に決めましょう。

 

また、3,000万円控除は同じ特例を2年以内に繰り返し使えないため、例えば今年自宅を売って適用したら、翌年以降少なくとも2年間は別の不動産で同特例を使えません。複数物件を順次売却する場合は、年を跨いで特例を使えるようスケジュール調整が必要です。

 

• ・他制度との併用確認：

特別控除は基本的に一譲渡につき一つですが、例外的に取得費加算とは併用可能など組み合わせが存在します。

 

一方で、居住用財産の買換え特例（譲渡益の繰延べ）を適用すると3,000万円控除は使えないなど、選択適用となるケースもあります。適用できる制度が複数ある場合は、どれが一番節税効果が高いか、将来の売却計画も考慮して選ぶと良いでしょう。

 

• ・書類不備に注意：

自治体発行の確認書や耐震証明書など、取得に時間がかかる書類もあります。福島市役所に確認書を申請する場合、発行までに数週間程度かかることも想定されますので、早めに準備を開始しましょう。

 

また、確定申告書への添付漏れがあると特例適用が認められない恐れもあります。提出前に必要書類がすべて揃っているか最終チェックを行ってください。

 

• ・専門家への相談：

税制の適用可否判断や書類の準備に不安がある場合は、税理士や不動産仲介業者に相談することをおすすめします。とくに相続物件の売却では相続登記や遺産分割など他の手続きも絡むため、専門家のサポートが有益です。福島市内には相続案件に強い不動産会社もありますので、積極的に活用しましょう。

 

よくある疑問と注意点（Q&A形式）

最後に、不動産売却時の特別控除について読者の方から寄せられそうな疑問をQ&A形式でまとめます。疑問点を解消して、特例制度を正しく理解しましょう。

 

Q1. 譲渡益があまり出なかった場合でも、3,000万円特別控除の申告は必要ですか？

 

はい。譲渡所得の特別控除を受けるには譲渡所得がたとえ控除枠内で非課税になる場合でも確定申告が必要です。例えば譲渡益が500万円でも、申告して3,000万円控除を適用しないと自動的には非課税になりません。

 

また、譲渡益が特別控除額を下回る場合はその譲渡益全額が控除されるため、必ず申告して特例適用を受けましょう。申告しないと控除が受けられず、本来払わなくてもよい税金を納めることになってしまいます。

 

Q2. 自宅を売る予定ですが、どのくらい住んでいれば「居住用財産」として認められますか？

 

明確な居住期間の定めはありませんが、一般的には生活の本拠として使用していたことが重要です。極端に短期間（数週間だけ居住など）で売却すると税務署に「節税目的では？」と疑われる可能性があります。

 

通常は少なくとも1年以上居住し、住民票を移すなど客観的に居住実態があることを示すのが安全です。また、過去に一度3,000万円控除を使っている場合は2年以上間隔をあける必要があります。マイホームとして認められるか微妙なケースでは、事前に税務署や税理士へ相談すると良いでしょう。

 

Q3. 相続した実家が古く空き家になっています。この場合、どの特例が使えますか？

 

おそらく「相続空き家の3,000万円特別控除」が該当する可能性が高いです。ただし要件を満たす必要があります。

 

ポイントは、その家屋が昭和56年5月以前の旧耐震住宅で他に住む人もおらず、相続後に賃貸などせず空き家のままになっていること、そして売却時に耐震リフォームを施すか取壊して更地にすることです。

 

また売却期限は相続から3年以内、価格上限1億円以下といった制限もあります。福島市で該当物件をお持ちの場合、まず福島市に空き家特例の確認書を申請し、要件を満たしているか確認しましょう。それが発行されれば、売却後の確定申告で3,000万円控除を適用できます。

 

Q4. 相続で取得した土地を売ります。相続税も払いましたが、節税策はありますか？

 

はい、「取得費加算の特例」を利用できる可能性があります。この特例を使うと、支払った相続税の一部を売却する土地の取得費に加算できるため、譲渡益を減らすことができます。

 

適用には相続税を納めていることと、相続開始から約3年以内に売却することが条件です。例えば相続税として数百万円納めていた場合、その大部分を取得費に上乗せできれば譲渡益が圧縮され、譲渡所得税がゼロになるケースもあります。忘れずに確定申告で「相続財産の取得費加算に関する明細書」を提出しましょう。

 

なお、相続した不動産が空き家特例の対象でかつ相続税も払っている場合、取得費加算と3,000万円控除の両方を適用可能です。一緒に適用すれば大幅な節税になります。

 

Q5. 特別控除を受ける際に注意すべきことは何ですか？

 

大きく分けて期間・回数制限と書類準備の2点です。まず期間については、3,000万円控除や空き家特例はいずれも売却期限が定められている（前述のとおり居住用は転居後3年内、空き家は相続後3年内）ため計画的に動く必要があります。

 

また、一度特例を使うと一定期間再利用できないものがあります。例えば今年マイホームの特別控除を使ったら、少なくとも2年間は別のマイホーム売却で同控除を使えません。

 

次に書類ですが、必要な証明書類を揃えることが肝心です。自治体発行の確認書（空き家特例や低未利用土地特例）や耐震証明などは取得に時間がかかるため早めの準備を心がけましょう。提出漏れがあると控除が認められない可能性もあります。

 

最後に、適用可否が微妙な場合や不明点がある場合は税務署や専門家に確認するのが確実です。制度を正しく使って、大切な不動産売却の利益を最大限手元に残せるようにしましょう。

 

まとめ

不動産売却時の特別控除について、福島市の市場動向を踏まえながら解説してきました。適用できる特例を活用すれば、譲渡所得から数百万円～3,000万円もの控除を受けられ、節税効果は非常に大きいことがお分かりいただけたと思います。

 

税制は毎年改正があり、今回紹介した空き家特例の延長・要件緩和（期間延長や控除額見直し）など売主に有利な改正も行われています。最新の情報を押さえつつ、賢く制度を使っていきましょう。

 

特に福島市のように人口動向や空き家問題を抱える地域では、これら特別控除の活用が円滑な不動産流通の鍵となります。

 

福島市で不動産売却をお考えの方は、税制に関する知識を持った不動産会社に相談することで、手続きの負担を減らしながら最大限の節税効果を得られるでしょう。

 

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不動産売却は人生で何度もない大きな取引です。税制優遇を上手に活用し、信頼できる専門家の力も借りながら、福島市での不動産売却を成功させましょう。

 

本記事の内容がその一助になれば幸いです。ご覧いただきありがとうございました。