福島市で家や土地など大切な不動産の売却をお考えの方は、「いつ売却できるのだろう」「適正な売却価格や手続きがわからず不安」「費用や税金の負担が心配」といったお悩みを抱えていませんか。

 

初めての不動産売却では分からないことだらけで、不安になるのは当然です。

そこで本記事では、福島市の不動産会社として不動産売却の疑問にお答えし、安心して売却を進めるための知識をQ&A形式で解説致します。

 

営業マンではなく”良き相談相手”として、皆様の不安に寄り添いながら回答致しますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

ここからは、不動産売却に関して寄せられる代表的な質問について、Q&A形式で詳しくご説明していきます。

 

１.不動産売却の流れ

質問：

初めて不動産を売却します。売却の流れや手順を教えてください。

 

回答： 

不動産売却の手続きは大きく分けていくつかのステップがあります。流れを把握しておくことで、先の見通しが立ち安心です。以下に一般的な不動産売却の流れをステップごとに説明します。

 

・ステップ1：情報収集と相場調査

まず売却予定の不動産が「いくら位で売れそうか」周辺の取引事例や市場動向を調べます。

 

国土交通省のデータベース、レインズや土地総合情報システム、不動産ポータルサイトなどで類似物件の成約事例を確認するとおおよその相場感が掴めます。

 

・ステップ2：不動産会社へ売却の相談

相場の目安が分かったら、信頼できる不動産会社に売却の相談をします。複数社に問い合わせたり、一括査定サービスなどで査定を依頼することもできます。

 

複数の査定額や提案を比較検討し、どの不動産会社に仲介を依頼するか決めます。この段階で売却希望時期や希望価格、売却理由なども担当者に伝えておくとスムーズです。

 

・ステップ3：売却物件の査定

不動産会社の担当者が物件を確認し、適正な売出価格の査定を行います。

 

査定とは「現在の市場ならいくらで売れるか」の見込み価格を算出することです。査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定があります。訪問査定では実際に物件を見て、より正確な評価を行います。査定額の根拠や地域の成約事例もこの時点で説明してもらえます。

 

・ステップ4：媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社を決めたら、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類がありますが、通常は不動産会社1社に任せる専任媒介契約が多いです（※一般媒介は複数社に依頼可能）。

 

媒介契約時に売出価格や仲介手数料の料率、販売活動の方針などを取り決めます。契約後、不動産会社は売却活動を本格的に開始します。

 

・ステップ5：売却活動（広告・内覧対応）

不動産会社がレインズ（不動産流通機構のデータベース）への登録や、自社サイト・ポータルサイトへの物件掲載、チラシ配布など広告活動を行い、購入希望者を募集します。

 

売却情報が市場に公開されると、興味を持った買主候補が物件の内覧（見学）に訪れます。住みながら売却する場合は、内覧日時の調整や当日の案内に協力します。

 

内覧希望者が現れたら、できるだけ柔軟に日程調整し、物件を清潔に整えてお迎えしましょう（この点は「2-4. スピード売却のコツ」で詳述します）。

 

・ステップ6：購入申込み・売買契約

内覧を経て購入を希望する方が見つかれば、買主は購入申込書（買付証明書）を提出します。

 

売主・買主間で価格や条件の交渉を行い、合意に至れば不動産会社立会いのもと不動産売買契約を締結します。契約時には手付金の受け取りや重要事項説明（宅地建物取引士による契約内容の説明）などを行います。

 

売買契約書には印紙税が課税されるため、所定の収入印紙を貼付し割印します（印紙税については後述の「2-3. 費用と税金」で説明）。契約締結後、買主は手付金を支払い、売主は物件を引き渡す準備に入ります。

 

・ステップ7：決済・物件引き渡し

売買契約後、通常1ヶ月前後で残代金の決済と物件の引き渡しを行います。

 

決済日は司法書士立会いのもと、買主から売主へ残代金（売買代金から手付金を除いた額）が支払われます。同時に、物件の権利移転登記や抵当権抹消登記（住宅ローンが残っていれば）を行い、鍵や関係書類を買主に引き渡します。決済時には固定資産税や管理費等の精算も行います。

 

引き渡し日を基準に日割り計算し、引き渡し以降の分を買主が負担する形で清算します。これで物件の引き渡しは完了です。

 

・ステップ8：確定申告（譲渡所得の申告）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年の確定申告で譲渡所得税の申告・納税が必要になります。譲渡所得とは売却額から購入時の費用や諸経費を差し引いた利益のことで、居住用財産の場合は後述する特別控除などが適用できます。

 

譲渡所得が生じた場合、売却した翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行いましょう。なお、譲渡所得が出なかった（損失になった）場合やマイホーム特例で全額控除された場合などは、基本的に所得税は発生しませんが、税務上の特例適用を受けるため確定申告が必要なケースもあります。

 

以上が一般的な不動産売却の流れです。最初の情報収集から完了まで数ヶ月に及ぶこともありますが、各ステップで不動産会社がサポートいたしますのでご安心ください。

 

弊社でも売却前の相談受付から契約・引き渡し、売却後のフォローまで一貫して丁寧にお手伝いいたします。分からないことは遠慮なく質問しながら進めましょう。

 

２.査定のポイント

質問： 

不動産の査定ではどんなところを見られますか？高く売るためのポイントはありますか？

 

回答： 

不動産査定では、「物件そのものの特徴」と「周辺環境や市場動向」の両面から総合的に評価されます。主な査定ポイントは次のとおりです。

 

・物件の建物状態

建物付き物件の場合、建物の構造や築年数、メンテナンス状況が重視されます。特に築年数は大きな要因で、一般的な不動産評価や減価償却の考え方では、木造住宅は築20年前後で建物価値がほぼゼロに近いとみなされることが多いと言えます。

 

ただし築年数が古くても、リフォーム歴や耐震補強の有無、室内外の手入れ状況によって評価が変わります。雨漏りやシロアリ被害がないか、給排水などの水回り設備に不具合がないか、外壁・屋根の傷み具合などもチェックされます。適切に修繕・リフォームされていればプラス要素になります。

 

・土地の条件 

建物より土地の評価が重視されるケースも多いです。土地の広さ（面積）や形状、接している道路の幅員や方位、地勢（高低差の有無）などがポイントです。

 

一般に整形地で間口が広く道路に良好に接している土地は評価が高くなります。日当たり（採光）・通風・眺望の良さ、角地かどうか、敷地内の高低差や擁壁の状態なども査定に影響します。

 

また都市計画法上の用途地域や建蔽率・容積率の制限によって建てられる建物の大きさが決まるため、それら法令制限も価格に反映されます。例えば再建築不可物件（道路に接道義務を満たさない等）は大きく価値が下がります。

 

・周辺環境・利便性

物件が所在する立地環境も重要です。最寄り駅までの距離やアクセスの良さ（通勤通学の利便性）、スーパーやコンビニ、病院、学校など生活利便施設への距離、周辺の治安や住環境などが評価対象となります。

 

一般的に、駅近や商業施設が近い利便性の高い立地は人気があり高評価になります。一方で幹線道路沿いで騒音が大きい、周辺に嫌悪施設（墓地や工場など）がある場合はマイナス要因となることもあります。

 

・不動産市況・需要動向

個別の物件要因以外に、市場全体の動向も査定額に影響します。景気や不動産市況により買い手の需要が強い時期には高めの価格でも売れやすく、反対に需要が冷え込んでいる時期には慎重な価格設定が求められます。

 

直近の成約事例（過去半年～1年程度で近隣で成立した売却価格）を参考に、現在の市場感に合った価格を算出します。

 

不動産会社の査定書には周辺の成約価格や販売中物件の価格も記載されることが多いので、比較検討してみましょう。

 

以上のように、査定では物件の内外構造・土地条件・周辺環境・市場動向など様々なポイントが考慮されます。売主様ご自身で高く売るためには、可能な範囲で物件の印象を良くしておくことも効果的です。

 

例えば簡単な修繕やハウスクリーニングで清潔感を出す、不要な荷物を処分し空間を広く見せるなどは査定時や内覧時の印象アップにつながります。また、査定価格はあくまで売出しの目安です。

 

不動産会社によって査定額が異なることもありますので、1社だけでなく複数社の査定を比較し、その理由や根拠を説明してもらうと良いでしょう。

 

３. 売却にかかる費用と税金

質問： 

不動産を売却するとき、どんな費用や税金がかかりますか？あらかじめ知っておきたいです。

 

回答：

 不動産売却時には、仲介手数料や税金など様々な費用が発生します。費用の総額は売却価格の約4～6％が目安とされます。ここでは主な費用と税金の内訳を解説します。

 

・不動産会社への仲介手数料

成功報酬として不動産会社に支払う手数料です。法律（宅地建物取引業法）で上限額が定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格の3％ + 6万円 + 消費税」が上限となります。

 

例えば3,000万円で成約した場合、仲介手数料は「3,000万円×3％+6万円」に消費税（10%）を加えた金額で、約105万6千円（税込）となります。

 

なお手数料は契約成立時に半額、引き渡し完了時に残額を支払うのが一般的です。仲介手数料は売却時の費用の中で最も大きな割合を占めます。

 

・印紙税（印紙代）

不動産売買契約書には収入印紙を貼付し消印することで印紙税を納めます。印紙税額は契約書に記載の売買金額によって異なり、例えば1,000万円超～5,000万円以下の契約書なら 1万円、5,000万円超～1億円以下なら 3万円

（※軽減期限は法改正により都度延長されるため、最新情報を確認してください）です。

 

契約書は売主用・買主用と通常2通作成するため、印紙税も2通分必要ですが、慣例では売主・買主それぞれが1通分ずつ負担します。印紙税は契約時に即時必要となる費用です。

 

・登記関連費用（抵当権抹消等）

売主側で必要になる登記手続きとして、もし売却不動産に住宅ローンの抵当権が設定されていれば抵当権抹消登記が必要です。

 

抵当権抹消の登録免許税は不動産1件につき1,000円（土地・建物それぞれ）ですが、通常は司法書士に手続きを依頼するため報酬を含め2～3万円程度の費用がかかります。

 

なお物件の所有権移転登記の費用は買主側の負担ですので、売主が支払う登記費用は主に抵当権抹消関連になります。

 

また、住所変更登記（引っ越し等で登記上の住所が現住所と異なる場合）も必要に応じて行いますが、こちらは数千円程度で済むケースが多いです。これら登記費用は決済・引渡し時までに準備しておきます。

 

・その他の諸費用

上記以外に状況に応じて発生する費用があります。例えば測量費（土地境界が不明確な場合に測量する費用）、建物解体費（古屋付き土地で更地にして売る場合）、残置物の処分費（不要物の撤去費用）などです。

 

マンション売却の場合は、引渡し時に管理組合への名義変更料や管理費・修繕積立金の清算が必要なケースもあります。

 

これらは物件の状況によって必要となる費用ですが、売却前に不動産会社から指摘があれば見積もりを取っておくと安心です。また、売却後に引っ越す場合は引越し費用も忘れず計上しましょう。

 

・譲渡所得税など売却に伴う税金 

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税（所得税および住民税）が課税されます。

 

譲渡所得の計算は「売却価格 － （取得費用＋譲渡費用） － 各種特別控除」です。取得費用とは購入時の価格や購入諸費用、譲渡費用とは仲介手数料や印紙税など今回売却に要した費用を指します。

 

算出された譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率で所得税・住民税が課されます（目安として所有期間5年超の長期譲渡所得で約20%、5年以下の短期譲渡所得で約39%の税率が適用されます）。

 

ただしマイホーム売却の場合は特別控除があり、最高3,000万円まで譲渡所得を控除できます。この「居住用財産の3,000万円特別控除」は、売主が自分で住んでいた住宅を売却する際に、所有期間の長短に関係なく譲渡益から最大3,000万円を非課税にできる制度です。

 

適用には一定の要件がありますが、多くの方がマイホーム売却時にこの特例恩恵を受けています。また、譲渡益が出た場合には復興特別所得税も加算されます。

 

いずれにせよ譲渡所得税は売却した翌年に確定申告して納税することになります。

 

以上が不動産売却時に売主が負担する主な費用と税金です。

 

まとめると、仲介手数料・印紙税・登記費用は必ずかかる費用で、状況により測量等の費用が追加、そして利益が出れば譲渡所得税の納税が発生します。

 

こうした諸費用は売却代金から清算されるため、実際に手元に残る金額（手取額）を把握することが大切です。

 

弊社では、査定時に想定される諸費用も含めた売却後の手取額試算を行い、ご提示しています。税金面についても税理士等と連携しアドバイス可能ですので、ご不明な点はお気軽にご相談ください。

 

4.スピード売却のコツ

質問： 

できるだけ早く不動産を売りたいです。早期売却するためのコツやポイントはありますか？

 

回答： 

不動産を「早く売る」ためには、いくつか押さえておきたいポイントがあります。適切な準備と戦略により、売却までの期間を短縮できる可能性が高まります。以下にスピード売却の主なコツをまとめます。

 

・適正価格の設定（相場を把握する）

早く売るポイントはまず相場を知ることです。過度に高い価格を付けると買い手がつかず販売が長期化してしまいます。

 

一方で相場とかけ離れて安すぎる設定も避けたいところです。周辺の売出し・成約価格を不動産会社に調査してもらい、市場に合った適正な価格設定を行いましょう。

 

必要に応じて早期成約を優先し、多少価格を下げる決断も視野に入れます。価格交渉の幅を考慮しつつ、最初の売出価格を適切に見極めることが重要です。

 

・必要書類や物件資料の事前準備

売却に必要な書類（登記済権利証や身分証明書、土地測量図・境界確認書、建物の間取り図や管理規約など）は早めに揃えておきましょう。

 

書類不備で手続きが滞るとせっかく買主が見つかっても契約まで時間がかかってしまいます。また、物件の設備の修繕履歴やリフォーム履歴、固定資産税評価額通知書なども用意できれば買主への情報提供がスムーズです。

 

弊社ではご相談時に必要書類一覧をお伝えし、取得方法もサポートいたします。

 

・複数の不動産会社に査定依頼する

スピード売却のためには信頼できる不動産会社選びが重要です。1社だけでなく複数社に査定を依頼し、提示された売却戦略や販売力も比較しましょう。

 

「できるだけ早く売りたい」という希望を明確に伝えることも大切です。早期売却に強い会社であれば、豊富な購入希望者リストを持っていたり、積極的な販売網を活用して早期に買主を見つけてくれる可能性が高まります。

 

「この会社なら任せられる」というパートナーを見つけることが、結果的に早期成約への近道です。

 

・内覧対応と物件アピールの工夫

買主が内覧した際に「この物件ならすぐ買いたい！」と思ってもらえるよう、物件の魅力を最大限アピールしましょう。

 

具体的には、室内を隅々まで清掃し整理整頓しておく、照明を明るく点け開放的に見せる、カーテンやクロスの汚れは可能な範囲で交換する、庭木の手入れや除草を行う等、第一印象を良くする工夫が効果的です。

 

また内覧時に購入希望者が質問や不安を感じた点があれば、その場で丁寧に回答できるよう準備しておきます（住宅設備の説明書や修繕履歴の書類を用意するなど）。

 

居住中の場合は生活感を抑えるため家具や荷物を減らし、空間を広く見せるレイアウトにするといったホームステージングも検討すると良いでしょう。

 

弊社でもプロの視点で内覧前の見せ方についてアドバイスし、必要に応じて提携業者によるハウスクリーニング等もご提案いたします。

 

・頼れる不動産会社と担当者を選ぶ

やはり最後は人です。早期売却には、売主様の意向を汲み取り機敏に動いてくれる担当者に任せることが重要です。

 

不動産会社の担当者が売主と同じ熱意で販売活動にあたってくれれば、早期成約へ大きく近づきます。

 

逆に「早く売りたい気持ち」に付け込んで不当に安値で売られてしまったり、交渉を急ぎすぎて買主との信頼関係を損ねて破談…という事態は避けねばなりません。

 

売主と二人三脚で進めてくれる頼もしい営業マンが担当なら心強く、安心して任せられるでしょう。そのためにも不動産会社選びは慎重に行い、実績や対応姿勢を見極めましょう。

 

以上のポイントを押さえることで、不動産をできるだけ早期に売却できる可能性が高まります。特に価格設定と不動産会社の選定はスピード売却の成否を分ける重要事項です。

 

ぜひ信頼できるパートナーと協力し、万全の準備で売却に臨みましょう。早期売却をご希望の方は、弊社も全力でお手伝いいたします。

 

５. 福島市の不動産相場

質問： 

福島市の不動産市況や相場観について知りたいです。現在の福島市の不動産価格はどのような状況でしょうか？

 

回答：

 福島市の不動産相場は、全国的な都市部ほど大きな変動はないものの、近年は緩やかに上昇傾向にあります。公的なデータによると、福島市の土地価格はここ数年わずかながら上昇しています。

 

例えば2023年の公示地価（国土交通省発表）では、福島市全用途平均で㎡あたり57,313円、住宅地平均で48,971円/㎡となっており、前年比で住宅地は約1%上昇（101%）しています。

 

2024年も同程度の上昇率で、住宅地の平均価格は約5万1千円/㎡（坪単価約17万円）と報告されています。商業地も前年比+0.9～1.0%程度と微増傾向です。

 

これは首都圏ほどの急騰ではないものの、福島市内の不動産需要が底堅く推移していることを示しています。

 

福島市内でもエリアによって相場は異なります。一般的に、JR福島駅周辺や中心市街地の商業エリアは地価が高く、郊外に行くに従って割安になります。

 

実際、2024年の基準地価では福島市曽根田町（曽根田駅付近）の住宅地が前年比+4.03%と市内最高の上昇率を示しました。福島駅周辺や飯坂線沿線の一部でも+2～3%台の上昇が見られ、中心部の需要が強いことが窺えます。

 

一方で郊外の住宅地では横ばい～わずかに上昇程度で、市全体としては緩やかな上昇にとどまっています。

 

中古住宅（戸建て）の価格相場については、民間の不動産情報サイトによるデータがあります。アットホームの調査によれば、福島市の中古一戸建て物件の平均的な販売価格（すべての間取り平均）は約1,700万円前後となっています。

 

例えば、3LDKの戸建て平均価格は2,500～2,600万円、4LDKで2,400万円程度とのデータもあります。ただし物件の築年や規模、立地条件により価格帯は大きく異なります。中心部の利便性が高いエリアや新しめの住宅は高め、郊外や築年数の経った住宅は手頃な価格帯で取引される傾向です。

 

また、昨今の全国的な傾向として中古マンションより中古戸建ての売却に時間がかかるケースも見られますが、福島市ではマンション流通がそれほど多くないため戸建ても一定の需要があります。

 

福島市の不動産取引件数は、年間を通じて見ると春先（4～5月）と秋口（9～10月）に動きが活発になる傾向があります。これは転勤や新生活に合わせた動きや、年度末前に決済を済ませたい需要が影響しています。

 

相場的にも、土地・戸建てともに緩やかな上昇傾向ではありますが、東京圏のような急激な価格変動はなく安定したマーケットと言えるでしょう。

 

人口減少が続く地方都市ですが、福島市は県庁所在地であり周辺から人が集まる拠点都市のため、一定の住宅需要が下支えしています。

 

実際、福島県内の主要都市（郡山、いわき、会津若松など）の中でも、福島市は住宅地価格の下落が止まり上昇に転じたエリアの一つです。今後も急騰・急落こそ考えにくいものの、適切な価格で売りに出せば比較的スムーズに売却できるエリアと言えるでしょう。

 

売却をご検討中の物件について「だいたいどれくらいで売れそうか」を知りたい場合、弊社でも無料査定を行っております。最新の福島市内の成約事例や市場動向を踏まえ、適正な査定価格と売却プランをご提案いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

 

６.まとめ

不動産売却には分からないことが多く、不安もつきものですが、信頼できる不動産会社がパートナーにつけば心強いものです。本記事では福島市の不動産会社として、売却の流れから査定ポイント、費用・税金、早期売却のコツ、そして当社の強みまで詳しく解説しました。

 

不動産売却の成功には「正しい知識」と「頼れる相談相手」が不可欠です。ぜひ本記事のQ&Aを参考に、不明点は解消しながら進めていただければ幸いです。

 

福島市の不動産売却に強い不動産会社をお探しであれば、ぜひ弊社WIREDへご相談ください。私たちは単なる仲介業者ではなく、お客様の理想を実現するための良きご相談相手です。

 

不動産売却のプロフェッショナルとして、福島市エリアの豊富な経験と実績をもとにスムーズな売却をお約束いたします。無料査定やご相談は随時受付中です。何か一つでもお役に立てることがございましたら、どうぞお気軽にお声掛けください。

 

福島市での不動産売却が安心・納得の結果となるよう、WIREDスタッフ一同全力でサポートいたします。