福島市で不動産を売却しようと考えていても、物件に根抵当権という担保がついていると心配になりますよね。例えば、次のような悩みをお持ちの方は少なくありません。

 

「根抵当権がついていると売却できないの？」

「銀行は売却に協力してくれるの？どう対応してくれるの？」

「根抵当権を消すにはどんな手続きや費用が必要？」

 

これらの不安はとても自然なことです。根抵当権がついた不動産を売るのは初めてだと難しく感じるものです。でも大丈夫です。根抵当権がついた物件でも、きちんと手続きを踏めば売却できます。

 

この記事では、初めての方にもわかりやすく根抵当権の基本から説明し、売却時の注意点や具体的な解決方法を丁寧に解説します。

 

福島市の不動産市場の動きや利用できる公的な相談窓口にも触れながら、専門的な知識がない方でも理解しやすい言葉でお伝えします。

 

まずは根抵当権とは何か、普通の抵当権との違いを見ていきましょう。

 

根抵当権って何？わかりやすく解説

根抵当権（ねていとうけん）とは、簡単に言うと「繰り返しお金を借りるときの担保として不動産に設定する権利」です。普通の抵当権との違いをわかりやすく説明しましょう。

 

普通の抵当権：

住宅ローンなど一回限りの借金の担保として不動産に設定されます。その借金を全部返せば抵当権は役目を終えます。

 

例えば、2,000万円のローンを借りたら、その返済が終われば抵当権は消すことができます（実際には法務局で手続きが必要ですが、権利自体はなくなります）。

 

根抵当権：

一回だけの借金ではなく、何度も繰り返し借りる可能性がある場合の担保として使われます。銀行との間で「この不動産を担保に上限○○万円まで借りられますよ」という枠を設定しておき、その枠内でお金を繰り返し借りたり返したりできる仕組みです。

 

一度設定すれば、その範囲内で新たにお金を借りても同じ根抵当権が担保として使われ続けます。

 

つまり、抵当権は「一回きりの借入れ」に対応するもの、一方の根抵当権は「借入れ枠」のようなものだと考えてください。

 

例えば、お店を経営している方が運転資金として何度も借入れする場合、毎回抵当権を設定し直すのは大変です。そこで根抵当権を設定しておけば、最初に一度設定するだけでその後何度でも借入れと返済を繰り返せるという便利さがあります。

 

ただし、根抵当権には注意すべき点もあります。根抵当権は借金を全額返済しても自動では消えません。借入残高がゼロになっても「また借りる可能性がある」という状態が続くため、銀行と借り手の両方が「もう使わない」と合意しない限り残り続けます。

 

これは普通の抵当権との大きな違いです。普通の抵当権なら借金を返せば消せますが、根抵当権は「もう借りないから消しましょう」という手続きをしないと登記簿（不動産の公的な記録）に権利が残ったままになります。

 

どんな場合に根抵当権が設定されるのでしょうか？主に会社や個人事業主が事業資金の融資を受ける際によく使われます。繰り返しお金を借りる必要がある場合に便利だからです。

 

まとめると、根抵当権とは「銀行との繰り返しのお金の貸し借りに対応した担保」であり、完済しても手続きしなければ残り続ける権利です。そのため、不動産を売却する際にはこの根抵当権を何とかしなければなりません。

 

次に、根抵当権がついた不動産を売却するときに注意すべきポイントを見ていきましょう。

 

根抵当権がついた不動産を売却する際の注意点

根抵当権がついたままでは原則として不動産を買主に渡すことができません。そのため、売却の際にはどこかのタイミングで根抵当権を消す必要があります。具体的な注意点を整理してみましょう。

 

いつ根抵当権を抹消するか計画する

根抵当権をいつ消すかが重要です。一番よいのは売却前に借金を全額返済して根抵当権を消しておくことですが、まとまったお金がない場合は売却代金で返済し、物件を引き渡すときに同時に消す方法もあります。

 

どちらにせよ、売買契約を結ぶときに「引き渡しまでに根抵当権を消します」という条件を契約書に入れるのが一般的です。買主もそれを確認して契約します。

前もって消しておけば買い手も安心しますが、難しければ決済当日（お金の受け渡し日）に同時に消す方法でも対応可能です。

 

売却前に現状を確認する

まず、根抵当権に関する現状を把握しましょう。具体的には、「根抵当権者（多くは銀行）はどこか」「設定額（上限額）はいくらか」「現在の借入残高はいくら残っているか」を確認します。

 

登記事項証明書（登記簿謄本）を取り寄せれば根抵当権者や設定額は記載されていますし、借入残高は銀行に問い合わせれば教えてもらえます。

 

借金が残っている場合、売却代金で完済できるか試算してみましょう。もし売却代金 < 借入残高だと不足が出るため、後で説明する「任意売却」などの検討が必要です。

 

銀行と早めに相談する

根抵当権付き不動産を売るなら、早い段階で根抵当権者である銀行に売却する意思を伝え、根抵当権を消すことに同意してもらうことが大切です。

 

事前に話し合っておけば「売却代金で返済し、その後根抵当権を消す」ことにも協力してもらいやすくなります。

 

契約内容を確認する

あなたが銀行と結んだ根抵当権設定の契約書を確認しましょう。根抵当権を消すときに手数料や違約金が発生する場合があります。根抵当権を途中で消すとき、銀行が「解約料」のようなお金を請求するケースもゼロではありません。

 

「根抵当権を消す時の手数料」について契約書の該当箇所を探し、もし費用がかかるならその金額も準備に入れておきます。

 

他にも担保になっている物件がないか

根抵当権は場合によっては複数の不動産にまたがって設定されていることもあります（共同担保といいます）。売却する物件以外にも根抵当権がついていないか確認しましょう。もし他の不動産も含まれていると、その物件だけ外す「一部だけ消す」対応が必要になるかもしれません。

 

基本的には銀行との合意で可能ですが、銀行との調整事項が増えます。この点も銀行との相談で明確にしておきましょう。

 

以上のような注意点を踏まえ、次に具体的な根抵当権を消す手続きについて説明します。必要な書類や手順を知って準備しておけば、いざ売却となった際もスムーズに進められます。

 

根抵当権抹消の手続きと必要書類

不動産売却の前提として根抵当権を法務局で消す手続き（抹消登記）をするには、以下のような手順を踏みます。

 

1．銀行に根抵当権抹消の申し出をする

まずは根抵当権者である銀行などに「もう繰り返し借入れはしないので根抵当権を消したい」と伝えます。借入残高がゼロであれば、この申し出により必要書類を準備してもらえます。

 

まだローン残高が多く残っている場合は、「売却代金で返すので根抵当権を消したい」と相談します。完済が難しそうなら、銀行から提案される形で「任意売却」という方法を取ることもあります（※任意売却については後で説明します）。

 

いずれにせよ、銀行から根抵当権を消すために必要な書類一式を取り寄せることになります。

 

2．必要な書類を準備する

銀行から受け取る書類には主に次のものがあります。

 

登記原因証明情報（解除証書とも呼ばれます）：

「〇年〇月〇日付で根抵当権を消します」という内容の書面で、銀行の署名と印鑑が押されています。

 

登記識別情報通知：

2005年の不動産登記法改正以降、従来の登記済証（権利証）に代わって発行されるようになったものです。根抵当権設定時に発行され、登記の真正を証明するためのパスワードのような役割を果たします。なお、2005年以前に設定された根抵当権では登記済証(権利証)が発行されている場合があります。

 

銀行の署名・印鑑および印鑑証明書：

解除証書には銀行の実印が押されます。その印鑑証明書も添付されます（発行後3か月以内など期限に注意）。

 

また、不動産の所有者であるあなた側の書類として、本人確認書類や委任状（司法書士に依頼する場合）なども用意します。

 

もし売却に伴って根抵当権を消す場合は、買主への所有権移転と同時進行になるので決済当日に司法書士が段取りしてくれることが多いです。

 

3．法務局で根抵当権抹消の申請をする

書類が揃ったら、物件がある地域を管轄する法務局で根抵当権抹消の登記申請を行います。福島市の物件であれば、福島地方法務局やその支局が窓口になります。

 

申請用紙に必要事項を記入し、上記の書類を添付して提出します。登録免許税という手数料がかかり、不動産1個につき1,000円（根抵当権抹消の場合）を納めます。法務局で審査が行われ、問題なければ1～2週間程度で登記が完了します。

 

4．登記完了の書類を受け取る

登記が完了すると、法務局から完了書類（登記識別情報の失効通知など）と提出した書類一式が返却されます。登記簿上は根抵当権の記載が消え、これで正式に根抵当権が抹消されたことになります。

 

なお、これらの手続きを司法書士に依頼することもできます。司法書士に頼めば、書類のチェックや法務局への申請を代わりにしてくれます。

 

費用の目安は、報酬が数万円程度＋登録免許税実費です。自分で手続きをする自信がない方、平日の日中に法務局へ行けない方は、地元（福島市内）の司法書士事務所に相談してみましょう。

 

依頼するときは「根抵当権を売却までに消したい」と伝えれば、スケジュールも考慮して進めてくれます。

 

以上が根抵当権を消す流れです。次に、実際に根抵当権がついた物件をどうやって売却するか、具体的な方法と解決策を状況別に見ていきましょう。

 

根抵当権がある状態での売却方法と解決策

根抵当権がついた不動産の売却には、状況に応じていくつかの方法があります。ここではさまざまなケースを取り上げ、それぞれの具体的な解決策を説明します。

 

1．根抵当権を先に消してから売却する

最も簡単で安心なのは、売却前に根抵当権を消してしまう方法です。借入残高がすでにゼロの場合や、手元のお金で全額返済できる場合はこの方法を選びましょう。根抵当権が消えてしまえば、あとの売却手続きは通常の不動産と同じです。

 

よい点：

最初から物件に根抵当権という担保がついていない状態で売り出せるので、買い手にも安心感を与えられます。「権利関係がきれいな物件」として交渉もしやすく、スムーズに取引が進みます。

 

気をつけたい点：

先に全額返済するお金が必要な点です。全額返済して根抵当権を消すためのお金を用意できないとこの方法は使えません。また、仮に借入残高がゼロでも、根抵当権を事前に消す手間はかかります。

 

しかしこれは数千円〜数万円程度の費用と少しの労力で済む話なので、可能なら事前に消しておくのが望ましいです。

 

解決策：

まず銀行に連絡し「全額返済するので根抵当権を消したい」と申し出ます。全額返済金を支払い、前述の手順で根抵当権を消す登記まで完了させましょう。その後、不動産仲介会社などを通じて通常通り売却活動に入ります。

 

売却代金は全額返済に使った自己資金を回収する形になります。根抵当権が外れていることで、売却までの精神的な不安も軽減されるでしょう。

 

2．根抵当権付きのまま売却する（同時に消すケース）

次に、根抵当権がついたままの状態で買主を見つけて売却し、決済時に根抵当権を消す方法です。これは、売却代金を使って借金を返済し、根抵当権を消す典型的なケースと言えます。

 

手順としては、根抵当権がついたまま物件を市場に出します。ただし、売買契約書に「この物件についている根抵当権は引き渡しまでに売主の責任で消します」という条件を入れることになります。

 

買主はそれを前提に契約し、実際の決済日（物件引き渡し日）に売主が買主から受け取るお金でローンを返済→根抵当権を消す→所有権移転という流れを一括で行います。

 

よい点：

事前に大金を用意しなくても、売却代金で借金を清算できる点です。売却と同時に返済できるのでお金の計画が立てやすく、多くの人がこの形を取ります。

 

気をつけたい点：

買主との信頼関係と銀行の協力が必要な点です。買主からすれば「本当に根抵当権を消してくれるのか」と不安が残りますし、買主がローンを利用する場合はその銀行とも調整が必要です。

 

また、売却代金がローン全額に満たない場合はこの方法だけでは不十分です。

 

解決策：

このケースでは事前の段取りが鍵です。まず銀行と打ち合わせし、売却代金で全額返済する旨を伝えて同意を得ておきます。そして、決済当日は司法書士を立ち会わせ、買主からの支払いをすぐに銀行へ返済に充てる→銀行から解除書類を受け取って登記申請→同時に所有権移転登記申請という手順を踏みます。

 

これは専門家（司法書士や不動産業者）が日程調整し段取りしてくれますので、売主としては専門家の指示に従えば問題ありません。大事なのは、買主に根抵当権を消す段取りを丁寧に説明して安心してもらうことです。

 

例えば「〇月〇日に司法書士立ち会いで借入を全額返済し、すぐに根抵当権を外してから引き渡します」と伝え、銀行から取り付けた同意書などがあれば見せると良いでしょう。

 

3．借金が残っている場合の任意売却

売却代金を全部充てても借金が完済できない場合、通常の売却手続きでは根抵当権を消すことができません。このようなケースでは「任意売却」という方法を検討します。

任意売却とは、簡単に言えば「市場価格で物件を売ってもローンが残ってしまうとき、銀行と交渉して売却を認めてもらい、残った借金については別途処理する売却方法」です。

 

競売になれば市場価格より安くなりがちですが、任意売却なら少しでも高く売ってローンの回収率を上げるメリットが銀行にもあります。

 

その代わり、売却後に残った借金については分割払いの交渉をしたり、一部免除を受けたりといった措置が取られます。

 

よい点：

競売を避け、市場に近い価格で売却できるのでローン残高をより減らせます。また、売却後も住み続けたい場合は買い戻しや賃貸借を交渉できる余地もあります（ケースによります）。

 

気をつけたい点：

銀行の同意が絶対条件です。任意売却は債権者（銀行など）がOKしないとできません。また、残った借金は基本的に支払い義務が残りますので、売却後も返済が続く可能性があります。

 

解決策：

任意売却を行う場合、まず銀行に相談して許可を得る必要があります。信用金庫や銀行には任意売却の担当部署がありますので、「この価格で売りたいが借金が残る見込み」という計画を示し協議します。

 

多くの場合、不動産会社の中でも任意売却に強い業者に仲介を依頼するとスムーズです。福島県内には任意売却支援協会や任意売却をサポートする専門の不動産会社がありますので、そうしたところに相談してみても良いでしょう。

 

専門家が仲介に入れば、銀行との交渉や手続きを代行してくれます。売却がまとまれば、根抵当権者である銀行も合意の上で根抵当権を消すことに応じてくれます（この場合も決済と同時に根抵当権を消します）。

 

売却後の残債については、無理のない範囲で分割返済計画を立てたり、一部免除を受けたりする交渉をします。

 

任意売却は難しそう…と思われるかもしれませんが、福島県内でも住宅ローンの滞納から任意売却に至った事例は実際にあります。たとえば「震災の影響で収入が減り支払い困難→任意売却で解決」といったケースも紹介されています。

 

決して特殊なことではなく、状況によっては有効な選択肢です。

 

4．銀行との調整が必要なケース（元本確定など）

根抵当権がついた物件の売却では、銀行との調整事項が他にも発生することがあります。その一つが「元本確定」という手続きです。

 

根抵当権は借入枠のようなものと説明しましたが、売却して根抵当権を消すには「今いくら借りているか」を確定させる必要があります。これを元本の確定と言い、法律で定められた方法で行います。

 

具体的には、銀行と借り手の合意により「◯月◯日時点で根抵当権の担保する借金額（実際の借入残高）は△△円である」と確定させる作業です。確定すると、その後は新たな借入はできなくなり、根抵当権は通常の抵当権と同じ扱いになります。

 

こうして確定すれば、あとはローンを全額返済すれば根抵当権を消せる状態になります。

 

この元本確定のタイミングは、物件売却時には必ず訪れます。例えば不動産を第三者に売る行為自体が元本確定事由となることが多いです。つまり「売るので確定してください」と銀行に請求すれば、契約上または法律上それに応じることになります。

 

銀行との調整事項としてはこの元本確定の手続きが挙げられますが、実務的には銀行側が誘導してくれるでしょう。売主として知っておきたいのは、「借金が残っている場合、一度元本確定をしてからでないと根抵当権を消せない」という点です。

 

難しい言葉ですが、やること自体は銀行の指示に従えばOKです。

 

5．不動産買取業者に依頼する選択肢

売却を急ぎたい、あるいは一般の買主との交渉が難航しそうな場合は、不動産の買取業者に物件を買い取ってもらう方法もあります。買取業者とは、不動産会社が直接あなたの家を買い取ってくれるサービスです。

 

根抵当権がついた物件の場合でも、業者が銀行との調整や根抵当権を消す手続きも含めて引き受けてくれることがあります。

 

よい点：

売却までの時間が短いことです。業者によっては相談から数週間で現金化してくれるケースもあります。複雑な根抵当権の処理もプロ任せにできるので、自分で買主を探す手間も省けます。

 

特に、競売が間近に迫っているような緊急事態では買取業者が最後の頼みになることもあります。

 

気をつけたい点：

売却価格が相場より低めになる傾向があります。業者は転売益を見込んで買い取るため、どうしても一般の個人に売るより安くなりがちです。目安としては市場価格の7～8割程度になることも多いです。

 

解決策：

福島市内にも不動産買取を行っている会社があります。不動産会社の広告などで「即時買取」「○○エリア不動産買取強化中」といった文言を見かけたら、そうした会社に相談してみましょう。根抵当権がついていることを伝えれば、経験のある会社なら「では銀行とこう交渉しましょう」と段取りを提案してくれます。

 

もちろん最終的に提示される金額に納得できるかがポイントですが、「時間を買う」選択肢として覚えておいてください。たとえば、任意売却の期間調整が難しいとき、一旦買取業者に買ってもらい、その業者主導で任意売却的に処理してもらうという方法も現実にはあります。

 

大切なのは、焦らず複数の解決策を比較検討することです。

 

6．買主との交渉のポイント

最後に、一般の買主に売却する場合の買主との交渉ポイントについて触れておきます。根抵当権がついた物件を売る際には、買主に対して以下の点をしっかり説明・交渉しましょう。

 

根抵当権は引き渡しまでに必ず消す約束：

契約書に明記するのはもちろんですが、口頭でも「銀行とも話をつけており、●日に必ず根抵当権を消します」と約束し、不安を取り除きます。

 

買主側の住宅ローン審査でも、売主物件の根抵当権を消す予定について確認されることがありますので、書面準備（銀行の合意書など）があると安心です。

 

スケジュールの調整：

買主が自分のローン審査（融資実行日）などを考えて引渡し日を決めたい場合があります。銀行との交渉や根抵当権を消す手続きに要する時間を踏まえ、無理のないスケジュールを提示しましょう。例えば「契約から引渡しまでは1ヶ月いただきたい」など、余裕をもって設定します。

 

費用負担の明確化：

根抵当権を消す登記費用は通常売主負担です（慣例的に権利関係の整理は売主側）。買主に「根抵当権を消す費用はこちらで負担しますので」と伝えておけばお金の面での揉め事も避けられます。司法書士費用も売主が支払う形になるでしょう。

 

もし消せない場合の取り決め：

これは起こってはいけない事態ですが、契約上は「もし期日までに根抵当権を消せなければ契約解除」などの条項を入れることがあります。

 

買主にとっての万一の保証です。誠実に対応していれば問題ありませんが、契約内容として確認しておきましょう。

 

以上のように、買主にはとにかく誠実で具体的な説明をすることが大切です。根抵当権という言葉自体、一般の方にはなじみが薄いので、「要するに銀行の担保がついていますが○○しますので心配ありません」という平易な説明を心がけてください。お互い気持ちよく取引できるよう準備しましょう。

 

福島市の不動産市場における根抵当権付き物件の売却動向

福島市の不動産市場は、2020年代に入ってから徐々に動きが出てきています。2024年のデータでは、福島市の土地価格が前年より約23%も上昇し、坪単価平均17.1万円/坪（約5.2万円/㎡）となりました。

 

取引件数は前年より減少しましたが、価格水準が上がっている点から、エリアによっては活発な需要があることがわかります。

 

不動産価格が上向きであれば、根抵当権がついた物件でも適正価格で売りに出せば買い手が見つかりやすいと言えるでしょう。

 

福島市は東日本大震災以降、一時的に地価や需要に影響が出たものの、近年は落ち着きを取り戻しています。

 

市内には福島銀行や東邦銀行など地元の金融機関があり、中小企業の事業資金の借入れなどで根抵当権を設定している例もあるようです。福島市で根抵当権がついた物件を売却した事例として多いのは、事業の縮小や世代交代に伴うお店や工場付き住宅の売却です。

 

こうしたケースでは、銀行も状況を理解しており、比較的スムーズに根抵当権を消す手続きや任意売却の交渉が進んだという声も聞きます（※具体的事例は個人情報になるので詳細は省きますが、地域の不動産会社に尋ねれば似たようなケースを教えてもらえるでしょう）。

 

公的な相談窓口も活用しましょう。

 

福島市や福島県には住宅ローンに関する無料相談窓口があります。例えば、福島県住宅支援機構や消費生活センターでは、ローン返済に困った方の相談を受け付けています。

 

また、前述の福島県任意売却支援協会のように、競売になる前に相談できる団体もあります。根抵当権に特化した窓口はありませんが、住宅ローン問題全般として相談すればアドバイスが得られるでしょう。

 

福島地域特有のポイントとして、福島市内で売却する際は冬場は不動産市場の動きが鈍い傾向があります。雪の影響もあり、内覧希望が減ることがありますので、売却のタイミング計画も考慮しましょう。

 

根抵当権を消す準備に時間がかかるなら、思い切って春先から売り出すなど、余裕を持ったスケジュールを組むのも一案です。

 

まとめると、福島市の不動産市場は徐々に良くなってきており、根抵当権がついた物件でも悲観する必要はありません。適切な手続きを踏めば十分に売却可能ですし、地域の専門家や公的機関もあなたの売却をサポートしてくれます。

 

まとめ：不安を解消してスムーズな売却を実現するために

最後に、この記事の重要なポイントをまとめます。

 

根抵当権とは繰り返し借入れを担保するための権利で、借金を全額返済しても手続きしなければ残り続けます。売却するには必ず根抵当権を消す必要があります。

 

売却前には借入残高や契約条件を確認し、銀行と早めに相談しましょう。手数料が発生する場合もあるので注意してください。

 

根抵当権を消す手続きは、銀行から書類を取り寄せて法務局で申請するという流れです。司法書士に依頼すれば安心ですが、自分でも可能です。

 

余裕があれば事前に根抵当権を消す、難しければ決済時に同時に消す方法があります。売却代金で返せない場合は任意売却を検討しましょう。

 

買主への説明と信頼関係づくりが大切です。契約書に根抵当権を消す条件を明記し、段取りを丁寧に説明して安心してもらいましょう。

 

福島市の不動産市場は回復傾向にあり、売却のチャンスは十分あります。地元の銀行や公的相談窓口も活用して、専門家と一緒に進めれば心強いでしょう。

 

根抵当権がついた物件の売却は確かに普通の売却より手間がかかります。しかし、適切な知識とサポートがあれば必ず解決策があります。大切なのは「一人で悩まない」ことです。専門家や経験者の力を借りながら進めれば、不安は一つひとつ解消していけます。

 

もし「自分の場合はどうしたらいいんだろう？」とまだ心配なら、ぜひ専門家に相談してみてください。

 

弊社WIREDでは、福島市での不動産売却に関する相談を随時受け付けています。根抵当権の問題も含め、お客様の状況に合わせた最適な解決方法を提案します。遠慮なく相談いただければ、経験豊富なスタッフが丁寧にアドバイスいたします。

 

あなたの大切な不動産の売却が、根抵当権の不安を乗り越えてスムーズに成功することを心より願っています。最後までお読みいただき、ありがとうございました。