福島市で今の住まいから新居への住み替えを考えているものの、「何から始めればいいのかわからない」「今の家を売ったお金で次の住まいを買えるか不安」「売却や購入の手続きでトラブルが起こらないか心配」といった悩みをお持ちではないでしょうか。

 

実際、住み替えは資金計画やスケジュール管理、物件選びなど複雑な要素が絡み合う大きな決断であり、失敗のリスクもあります。

 

本記事では、こうした不安に寄り添いながら、福島市における住み替えの具体的な流れや注意点、そして現在の不動産を売却することが住み替えにどう役立つのかを詳しく解説します。

 

最後までお読みいただくことで、住み替えに必要な知識が整理でき、きっと不安が解消されると思います。

 

1.住み替えとは？どのような選択肢があるのか

住み替えは人によって目的や動機が様々ですが、多くの場合、ライフステージや家族構成の変化、仕事の異動、住環境の不満などがきっかけです。

 

国土交通省の調査でも、過去5年間の住み替え理由として「結婚や転勤など世帯からの独立」が13.2%で最も多く、次いで「転勤や転職」が6～7%程度と報告されています。つまり家族や仕事の状況変化が大きな契機となっているのです。

 

住み替えにはいくつかのパターンが考えられ、それぞれ事情や進め方が異なります。主なケースを見てみましょう。

 

・マンションから一戸建てへの住み替え：

現在マンションにお住まいの方が、庭付きの一戸建てやより広い戸建住宅に移るケースです。家族が増えて手狭になった、子育て環境を整えたい、といった理由で選択されます。

 

マンションを売却した資金を戸建て購入の頭金に充てることで、住宅ローンの負担を軽減できます。戸建ては管理費や修繕積立金が不要になる一方、自分で維持管理する手間が増える点に留意しましょう。

 

・一戸建てからマンションへの住み替え：

一方、持ち家の戸建てを売却してマンションに移るケースもあります。子どもが独立して家が広すぎると感じたり、高齢になりバリアフリーで管理しやすいマンションへダウンサイジングしたい場合によく見られます。

 

戸建て売却益でマンションを購入すれば資金に余裕が生まれることもあり、残ったお金を老後資金に回せるメリットもあります。ただしマンションは毎月管理費や修繕積立金が発生するため、新居の月々のランニングコストも計算に入れておきましょう。

 

・福島市内での住み替え vs. 他地域への移住：

同じ福島市内で住み替えるケースと、市外・県外など他の地域へ移住するケースでは、準備の仕方も変わってきます。市内であれば、現住居の売却と新居探しを比較的並行しやすく、地元の不動産会社が一貫してサポートできる利点があります。

 

地域の相場感も掴みやすく、スケジュール調整もしやすいでしょう。他地域へ移る場合は、現住居の売却は地元の不動産会社に依頼し、新居探しは移転先の不動産会社に相談するなど二拠点での調整が必要になります。

 

移住先の生活環境の情報収集や、場合によっては自治体の移住支援策の確認なども行い、早め早めの準備を心がけましょう。特に遠方へ引っ越す場合、現地に何度も足を運ぶ手間も考慮に入れ、時間と費用に余裕をもって計画することが大切です。

 

・親の家を売って高齢者施設やサービス付き高齢者住宅へ住み替え：

ご両親や祖父母が老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅に入居する際に、長年住んだ実家を売却するケースです。空き家となる実家をそのまま放置すると管理も大変ですし、税制面でも早期売却が望ましい場合があります。

 

実家が空き家になった際に適用できる「居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除」という税の特例がありますが、これは住まなくなってから3年以内に売却しないと期限切れで使えなくなるためです。

 

この特例を活用すれば譲渡所得から最高3,000万円まで控除され税負担を大幅に減らせますが、逆に言えば長く空き家にしていると余計な税金がかかり、手元に残るお金が減ってしまうのです。

※本特例の適用には、居住期間や所有期間などの複数の要件が存在し、また制度改正の影響もあるため、最新の情報は税務署や専門の税理士に確認することを推奨致します。

 

さらに、老朽化した空き家が放置され「特定空き家」に認定されると固定資産税の軽減措置が外れ、税額が最大6倍にも跳ね上がるリスクもあります。

 

こうした理由からも、親御さんが二度と自宅に戻らない見込みであれば早めに売却して資金を介護施設の入居一時金や利用料に充てるのがおすすめです。

 

なお、売却にあたっては必ず本人の同意を得て進めること、認知症が進行する前に手続きを済ませることが重要です。

 

所有者本人が判断能力を失うと、委任状の作成もできず子供が代理で売ることが困難になるため、結果的に売却が長期停滞してしまう恐れがあります。そうならないよう、家族でよく話し合いスケジュールを立てましょう。

 

・二世帯住宅への住み替え：

親世代・子世代が一緒に暮らすために、それぞれの住まいを処分して二世帯住宅に住み替えるケースです。例えば親の家と自分たちの家を売却し、その資金で二世帯住宅を新築・購入するといったケースが該当します。

 

家族が近くで支え合える安心感が得られる反面、資金計画や親族間の合意形成が重要になります。

 

資金面では、親子で資金を持ち寄る場合に贈与税の問題が生じないよう注意が必要です。住宅取得資金の贈与には一定額まで非課税となる特例もありますので、活用できるか税務署や専門家に相談すると良いでしょう

（※直系親族からの住宅資金の贈与は要件を満たせば最大1,000万円まで非課税になる制度が令和8年まで延長されています）。

 

また、新しい二世帯住宅の間取りや生活ルールについて事前に家族で十分話し合い、お互いのプライバシーや生活スタイルを尊重できる環境づくりが大切です。資金・心理両面で親子の連携が求められる住み替えと言えるでしょう。

 

以上のように、住み替えには多様なパターンがあり、それぞれで踏むべき手順や留意点が異なります。次章では、こうした住み替えを実現する上で不動産の売却が果たす役割と、予算面でのメリットについて見ていきます。

 

2.不動産売却が住み替えに役立つ理由と予算面のメリット

住み替えを成功させる上で現在の住まいの売却は重要な選択肢です。最大の理由は、売却によって得られる資金を新居購入の原資に充てられることにあります。

 

具体的には、今の不動産を売却することで住宅ローンの残債を完済し、なお資金が残ればそれを新居の頭金や諸費用に充当できます。頭金を多く投入できれば、新たに組む住宅ローンの借入額を減らせるため、毎月の返済負担や支払う利息総額も少なくなります。

 

例えば現在お住まいの家を売却して2,000万円の手取りを得て、それを新居購入に充てれば、その分ローンを減らせるだけでなく新居購入後のライフプランにも余裕が生まれるでしょう。

 

また、現在の住宅にまだローン残債がある場合でも、売却代金でローンを完済できれば抵当権を外して物件を売ることができ、新居購入に向けて身軽な状態になります。

 

基本的に住宅ローンが残ったままではその物件を売却できませんので、住み替え時にはまず既存ローンを清算する必要があります。売却によってそれが叶えば、新たなローン審査にも通りやすくなりますし、二重ローンを抱えるリスクも回避できます。

 

売却代金でローンを完済してもなお残債が残る、いわゆるオーバーローンの状態では少し工夫が必要です。手持ちの貯蓄を補填して完済できるなら問題ありませんが、それも難しい場合、通常は今の家を売ること自体が難しくなります。

 

しかし住み替えの際に限り、こうした残債を新居のローンに上乗せして一本化できる「住み替えローン」という仕組みを利用できる場合があります。住み替えローンを使うと、今の家の売却によって完済しきれない古い住宅ローン分も含めて新居購入資金とまとめて借り入れることが可能です。

 

ただし借入額が大きくなる分、金融機関の審査基準は厳しくなりやすい点に注意が必要です。

 

また住み替えローンを利用するためには、現在の家の売却と新居購入の決済を同日に行う（=売却代金で即ローン返済し、そのまま新居決済に充当する）必要があるなど条件があります。利用を検討する際は金融機関や不動産会社と十分相談し、無理のない範囲で計画を立てましょう。

 

資金計画の面では、売却と購入のタイミングによって一時的な資金繰りも変わります。売却が先行する場合は売却代金を新居資金に充てやすい反面、新居購入までの間は仮住まい費用や引越しを二度行う費用が発生します。

 

一方、購入を先行する場合は一時的に今の家と新居の二重でローンや維持費が必要になり、売却成立までのブリッジ資金（つなぎ資金）を用意する必要があります。

 

後述する「売り先行」と「買い先行」の項で詳しく触れますが、自分の資金状況やローン審査の見通しに応じて、どの順序で進めるかを決めることが大切です。事前に銀行で住宅ローンの仮審査を受け、自分たちが新居にいくらまで借りられそうか把握しておくと、現在の家の売却予想額とあわせて無理のない購入予算を割り出せます。購入可能額が分かれば「売却益＋自己資金」で賄える範囲も見えてきますので、住み替えの資金計画が格段に立てやすくなるでしょう。

 

このように、不動産売却は住み替えの資金確保とローン整理に直結する重要なステップです。特に福島市のように不動産市況が安定している地域では、適正価格で売却できれば新居への資金繰りを大きく後押ししてくれます。

 

次章では、実際に住み替えを進める際の流れと方法について、「売り先行」「買い先行」それぞれのメリット・デメリットを踏まえながら解説します。

 

3.住み替えの流れとそれぞれのおすすめの方法

住み替えを進めるうえでは、大きく分けて現在の住まいの「売り先行」（先に売る）か「買い先行」（先に買う）か、という順序の選択があります。

 

どちらを先にするかで具体的な流れや資金繰りが変わり、それぞれにメリット・デメリットがあります。以下では両者の特徴を比較し、どのような場合にどちらを選ぶべきか、そして住み替えをスムーズに進めるためのポイントを解説します。

 

・「売り先行」方式：

今の住まいを売却することを先行させ、その後に新居を購入する方法です。最大のメリットは、今の家がいくらで売れたか確定してから新居の予算を組めるため、資金計画が立てやすい点にあります。

 

売却代金を手元に得てから動けるので経済的な安心感が大きく、また売却を急ぐ必要がない分、希望額に近い価格で売却しやすい傾向があります。

 

実際、先に新居を買って「○月○日までに売らなければ…」と期限に追われると、「本当はもっと高く売りたいが時間がないからこの値段でも仕方ない」と妥協してしまいがちです。

 

売り先行であればそのような心理的プレッシャーがないため、じっくり買主と交渉して納得の価格で売却できる可能性が高まります。

 

一方、売り先行のデメリットは、売却と購入のタイミングを合わせる調整が必要になることです。今の家に住みながら売却活動を行う際は、内覧希望者への対応でプライバシーが侵害されたり、常に家を片付けておく手間もかかります。

 

そして無事に売却契約が成立しても、引き渡し期限までに希望の新居が見つからなければ仮住まいへの引っ越しが必要です。仮住まい期間中は家賃負担が増え、引越しも二度行う手間と費用が発生します。

 

こうした負担を軽減するため、最近では「リースバック」（自宅を売却後も買主に賃料を払って住み続ける方法）を活用し、一時的にその家に住み続けながら新居を探すことで仮住まいを省くケースもあります。売り先行を選ぶ際は、売却契約後のスケジュールを買主と綿密に調整し、新居への引渡し時期を可能な限り合わせてもらえるよう交渉することがポイントです。

 

・「買い先行」方式：

先に新居の購入を完了させ、引っ越してから現在の住まいを売却する方法です。最大のメリットは、新居探しに時間をかけられる点でしょう。

 

現在の家に住み続けながら次の住まいを探せるため、期限に追われず理想の物件が見つかるまでじっくり検討できます。

 

また、新居への入居と現住居からの退去を連続して行えるため、一度の引越しで済み仮住まいも不要です。例えば「今の家を売ったものの希望の物件がなく賃貸に一時入居…」という事態を避けられる安心感は、買い先行の大きな利点です。

 

とはいえ買い先行にもデメリットがあります。まず、売却前に新居購入の契約を結ぶため、当面は2つの住宅を所有・管理するコストが発生します。

 

住宅ローンが二重にかかったり、旧居の管理費・固定資産税など維持費も売却が完了するまで払い続ける必要があります。特に旧居がなかなか売れない場合、その期間が長引くほど家計の負担が重くなりがちです。資金計画上、このタイミングのズレによる負担をどう埋めるかが課題となります。

 

その対応策として、不動産会社による「買取保証」や金融機関の「つなぎ融資」を活用する方法があります。買取保証とは「一定期間内に一般の買主が見つからなければ、不動産会社があらかじめ約束した価格で買い取る」という契約で、確実に売却代金を得られる安心材料になります。

 

一方、つなぎ融資は新居購入と旧居売却の決済時期がずれる場合に、その間の資金を一時的に借りるためのローンです。例えば「新居購入の2ヶ月後に旧居の売却代金が入る」という場合、その2ヶ月間だけ融資を受けて購入資金に充て、旧居売却時に返済するといった使い方です。

 

買い先行を選択する際は、こうしたサービスを事前に検討し、万一売却が長引いても資金ショートしないよう備えておくことが重要です。また、新居購入の契約時には「買い替え特約」を付けてもらう交渉も有効です。

 

買い替え特約とは「一定期限までに現在の自宅が売れなかった場合、ペナルティなしで新居の購入契約を白紙解除できる」という特約条項で、売却が不成立でも手付金が戻って契約解除できるため、ダブルローンのリスクを回避できます。

 

売主（新居の売り手）が了承してくれる必要がありますが、住み替えを前提に購入契約を結ぶ際は検討すると良いでしょう。

 

どちらを選ぶべきかは、その方の経済状況やリスク許容度、新居へのこだわり度合いによって異なります。

 

一般論としては資金に余裕がない場合は「売り先行」が選ばれる傾向にあります。実際、「十分な貯蓄で旧居ローンを完済できる」「どうしても手に入れたい新居があり先に契約したい」という場合を除き、売り先行で住み替えを進めるのが一般的です。先に売却代金を得ておけば、ローン完済から新居購入に必要な資金計画までしっかり立てられるからです。

 

反対に、「旧宅のローンを完済済みで当面二重ローンでも支払っていける」「売却を待っていたら希望の物件を逃しそう」といった場合には買い先行も選択肢になります。

 

理想としては「売り買い同時進行」でタイミングをきれいに合わせることですが、実際には不動産取引は相手のあることなので思い通りにいかないことも多いものです。

 

そのため、現実的にはどちらかを先行させつつ最終的な決済日を近づける工夫をするのが一般的です。不動産会社と連携しながら、可能な限り売却と購入のスケジュールを調整し、ベストなタイミングで双方の取引を完了できるよう計画しましょう。

 

4.住み替え時に気をつけるべきポイントとトラブル回避策

住み替えを円滑に進めるためには、資金面・スケジュール面・契約面でいくつか注意すべきポイントがあります。ここでは、実際によく起こりがちなトラブル例と、その回避策を具体的に紹介します。

 

・売却価格と資金計画のミスマッチ：

「このくらいで売れるはず」と見込んでいた金額で家が売れず、次の住まいの購入資金が不足してしまうケースは珍しくありません。

 

こうした事態を防ぐには、資金計画に余裕をもたせた見積もりをすることです。保守的に現在の家の売却予想額を設定し、万一それより低くなっても不足分を補える自己資金（貯蓄や親族からの支援など）を確保しておきましょう。

 

また、売却前に金融機関で新居購入資金の事前審査を受けて、借入可能額を把握しておくのも効果的です。

 

査定額はあくまで目安であり、実際の成約価格は市場動向や交渉次第で変動します。複数社に査定を依頼して相場観を養い、楽観シナリオだけでなく悲観シナリオも想定した資金繰り表を作っておくと安心です。

 

・売却・購入のスケジュール調整：

前章でも述べた通り、売却と購入のタイミングのズレは住み替えの大きな悩みどころです。売却が先行して新居探しが難航すると仮住まいが必要になりますし、購入が先行すると売却完了まで二重の負担が生じます。このタイミング問題に対処する基本は、余裕あるスケジュール設定です。

 

売却活動開始から買主との契約・引渡し完了まで、平均して数ヶ月は要しますし、場合によっては半年以上かかることもあります。一方、新居探しも希望条件次第では時間がかかるため、最低でも半年～1年程度のスパンで全体計画を立てると良いでしょう。引越し時期に制約がある場合（お子様の進学や転勤時期など）は逆算して早め早めに行動を始めます。

 

スケジュールに余裕があれば、売却と購入の契約日・引渡し日の調整交渉もしやすくなります。どうしてもタイミングが合わない場合の保険策として、先述の買取保証やつなぎ融資の利用、リースバックや仮住まい確保なども検討し、複数の選択肢を用意しておきましょう。

 

・売買契約上の注意点：

住み替えでは現在の家の売却契約、新居の購入契約という二つの契約を扱うことになります。それぞれの契約条件をしっかり確認し、住み替え特有の条項にも注意を払いましょう。

 

売却契約では、引渡し猶予や附帯設備の取り外しなど特約事項を買主と調整します。例えば「引渡しを○月○日に延ばしてもらう」「エアコンは置いていく」等、事前に合意して契約書に盛り込むことで後々のトラブルを防ぎます。

 

購入契約では、前述の買い替え特約を付けられるかがポイントです。旧宅が売れない場合の救済措置として非常に有効ですが、売主側にもリスクがあるため断られるケースもあります。

 

その場合は、違約金が発生する期限を長めに設定してもらう、手付金の額を抑える等、万一契約解除となった際のダメージを減らす交渉をするとよいでしょう。

 

いずれにせよ、売買契約時には不動産会社の担当者によく相談し、契約書の内容を一つ一つ理解した上で署名・押印することが大切です。「聞いていなかった」「そんなつもりではなかった」という行き違いがないよう、不明点は遠慮なく確認しましょう。

 

・税制上の優遇措置の活用：

住み替え時には、不動産売買にかかる税金についても知っておく必要があります。自宅を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は所得税・住民税の課税対象となりますが、一定の条件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」という特例で譲渡益から最高3,000万円までを非課税にできます。

 

この制度はマイホーム売却者にとって非常に有利な減税措置で、適用されれば大抵の場合譲渡税はゼロか大幅に圧縮されるでしょう。

 

また、もう一つ「特定の居住用財産の買換え特例」という制度もあります。こちらは、旧宅を売って新居を購入する場合に、本来課税される譲渡益の納税を将来に繰り延べできる制度です。

 

簡単に言えば、今回の売却益に対する税金を今すぐ支払わずに、新しく買った家を将来売るときまで持ち越せる仕組みです（非課税になるわけではなく、あくまで課税を猶予するものです）。

 

例えば売却益が大きく3,000万円控除でも控除しきれないようなケースでは、買換え特例を使って課税を猶予したほうが有利な場合もあります。

 

ただしこの二つの特例は併用できず、どちらか一方しか使えません。どちらが有利かは売却益の額や新居の取得額によって異なります。適用条件も細かく定められていますので、売却予定の不動産がこれらの特例に該当しそうな場合は、事前に税務署や税理士に相談すると安心です。

 

なお、福島市でマイホームを長年所有していた方が売却する場合、前述のように「3年以内に売却」しないと3,000万円控除が受けられなくなる点に特に注意しましょう。せっかくの特例を逃さないよう、売却時期も含めた計画が重要です。

 

以上のポイントを踏まえて準備すれば、住み替え時に起こりやすいトラブルの多くは未然に防ぐことができます。特に資金計画とスケジュール管理、契約内容の確認、この三点については「少し慎重すぎるかな」というくらい入念に準備しておいて損はありません。

 

5.まとめ：住み替えを成功させるために

最後に、本記事で解説した重要ポイントを整理します。住み替え成功の鍵はズバリ、「計画性」と「柔軟性」にあります。

 

・計画性：

資金計画では、現在の住まいの査定額やローン残高、自己資金を洗い出し、無理のない購入予算と売却目標額を設定しましょう。

 

新居への希望条件や住み替えの優先事項（例えば「通勤時間短縮」「子どもの学区維持」「段差のない家」など）を家族で話し合い明確にしておくことも大切です。

 

スケジュールは半年～1年程度の長期プランで考え、各ステップに十分な時間を確保します。税金や諸費用についても事前に調べ、特例適用の条件や期限をカレンダーに書き込んで管理するとよいでしょう。

 

・柔軟性：

不動産取引は相手のあることですから、計画通りにいかない場面も出てきます。その際に慌てず対処できるよう、代替案を用意しておくのがプロの発想です。

 

売れ行きが悪ければ価格の見直しや不動産買取の検討、売却が長引いたらつなぎ融資の活用、新居が決まらなければ一時賃貸も辞さない、といった具合にシナリオB・Cを用意しましょう。

 

また信頼できる不動産会社の担当者をパートナーに付けることも心強い支えとなります。経験豊富な担当者であれば、地域の市場動向を踏まえたアドバイスや、売却・購入両面の調整に力を貸してくれるでしょう。

 

ここまで述べてきたように、福島市での住み替えも綿密な準備と専門家のサポートによってスムーズに進めることが可能です。

 

ぜひ本記事の内容を参考に、住み替え計画を具体的に進めてみてください。新生活への第一歩となる売却と購入が滞りなく進めば、きっと理想の暮らしが実現できるはずです。

 

弊社WIREDでは、福島市での住み替えをスムーズに進めるための総合的なサポートを提供しています。

 

資金計画のご相談から不動産売却・購入手続き、スケジュール調整までワンストップでお手伝いいたしますので、住み替えをお考えの際はぜひお気軽にご相談ください。

 

私たちの専門知識と地域密着の経験で、あなたの福島市での住み替えが成功するよう全力でサポートいたします。

ここまで記事をお読みいただきまして、誠にありがとうございました。