「相続した不動産の売却を考えているけれど、どのような手続きをすればいいのだろう？」
「相続した不動産をよりお得に売却する方法はある？」

 

相続した不動産を売却する際、このような疑問や悩みを抱える人も多いのではないでしょうか。

特に、初めて不動産を相続して売却する場合、わからないことが多くて不安になるだけでなく、知識がないために損をしてしまう可能性もあります。

 

結論から言うと、相続した不動産を売却する場合、まず不動産の所有者の名義を亡くなった人（被相続人）から相続人の名義に変更する相続登記を行わなければなりません。ただし、相続登記は、遺言書の有無で対応が変わってきます。

 

そのため、相続した不動産を売却する場合は、基本的な流れを抑えた上で手続きすることが大切です。その流れの全体像は、以下のようになります。

このように、相続した不動産を売却するためには、各手順をひとつずつ進めていく必要があります。

 

この手順を踏まないで手続きを進めてしまい、万が一抜け漏れがあると、通常でも半年〜1年ほどかかる相続不動産の売却に、さらに時間がかかることになり、スムーズな売却ができなくなるため注意が必要です。

 

また、知っておくべきことは手順だけではありません。相続不動産には、税金を抑えられる特例が複数あり、知らないというだけで損をしてしまうケースがよく見られます。

 

そういったことがないよう、本記事では、相続した不動産をよりお得に売却するために知っておきたい特例を含め、相続した不動産を売却する情報を網羅的に紹介します。

 

最後まで読めば、相続不動産を売却する流れを理解した上で、自分にあった不動産会社を選び、相続した不動産をより良い条件で売却できるようになるはずです。

 

本記事を読むと実現できること
・相続した不動産を売却する流れを理解でき、失敗やトラブルを防げる ・より良い条件で相続不動産を売却できる ・自分に合った相続税や所得税を軽減できる特例を見つけられる ・優良な不動産会社を選ぶための判断基準がわかる

 

ぜひ、スムーズな相続不動産の売却にお役立てください。

 

 

1.相続した不動産を売却するための流れ

相続不動産を売却する流れは、冒頭でもお伝えした通り、全部で8つのステップがありますが、一般的な不動産との大きな違いは、「不動産の相続による手続き」が加わるという点です。

 

不動産の相続による手続きの中でも、特に名義変更（相続登記）は「いつまでにしないといけない」という期限がないことから意外と忘れがちで、後々のトラブルの原因となることもあるため、相続不動産の売却のキーポイントとなります。

以上を踏まえた上で、それぞれどういう手続きを行うのかを詳しく紹介するので、初めて相続不動産を売却する人はひとつずつ順番に確認してください。

 

1-1.【手順①】遺言書の確認

相続した不動産の売却をする際に、まずすべきなのが遺言書の確認です。遺言書がある場合とない場合の2つのケースに分けて紹介します。

 

1-1-1.遺言書がある場合

遺言書は、被相続人（亡くなった人）の意思を書面として残したものです。そのため、遺言書があれば、原則としてその通りに手続きを進めます。ただし、遺言書があっても、不動産の相続人に対する指定がなければ、「1-1-2.遺言書がない場合」と同じ手順で手続きを進めることになる点には、注意が必要です。

 

遺言書には大きく分けて「自筆の遺言書」と「公正証書遺言」の2種類があります。

 

遺言書の種類	自筆の遺言書の場合 （自筆証書遺言）	公正証書遺言の場合
遺言書の特徴	・遺言者が文面や日付、氏名を自書し、押印されている場合のみ有効 ・改ざんを防ぐため、勝手に開封することが禁止されている ・家庭裁判所による内容や効力の検認が必須 ・遺言書は未開封のまま家庭裁判所に提出する ※相続財産の種類や内訳などを記した一覧（財産目録）は、パソコンなどで作成したものでも添付書類として有効	・生前に公証人（証明行為を行う公務員）に依頼して作成したもの ・公正証書遺言は公文書として認められているため、裁判所による検認は不要
保管場所	一般的に自宅（書斎など）にあることが多い	原本は公証役場に保管されている

 

自筆の遺言書は、改ざんを防ぐ意味で勝手な開封が禁止されています。遺言書の取扱いを誤ると相続人同士でもめる原因となる可能性もあるため、未開封のまま家庭裁判所で検認の手続きを行い、家庭裁判所にて立会いのもと、開封しましょう。

 

なお、開封後は、遺言の内容に沿って手続きを進めることになるため、「1-2.【手順②】名義変更（相続登記）」へお進みください。

 

1-1-2.遺言書がない場合

遺言書がない場合は、法定相続人が亡くなった人の遺産を相続しますが、「遺産分割（相続人の全員で話し合って決めた遺産の分け方）」か「法定相続分に従って分割」のいずれにするかで、手続きが異なります。

相続人全員が確定していないと手続きが行えないだけでなく、相続人が欠けた状態で行われた財産分与は無効となってしまいます。そのため、誰が法定相続人なのかわからないときは、被相続人の戸籍謄本を集め、漏れなく調べるようにしましょう。

 

1-2.【手順②】名義変更（相続登記）

遺言書の有無を確認し、相続人が確定したら、必要書類を用意して法務局で不動産の名義変更手続きを行います。

 

1-2-1.申請方法

相続登記などの登記申請は、「窓口申請」「郵送申請」「オンライン申請」の3つの方法で行えます。相続登記の申請を行うのは、本人もしくは代理人です。

 

本人申請	相続人自身で申請書を作成し、申請する
代理申請	委任状を作成し、資格者代理人（司法書士）に依頼して申請する

 

自分自身で申請する本人申請であれば、手続きにかかる費用は不要です。代理申請の場合は、司法書士への報酬として5～10万円程度の費用がかかりますが、「相続人の特定ができない」など、イレギュラー対応があると知識のない状態では手続きにも時間がかかってしまいます。

 

そのため、スムーズな手続きを目指すのであれば、代理申請がおすすめです。

 

自分で相続申請を行う人は、法務局がまとめた登記申請の流れやオンライン申請などの情報を確認の上、手続きを進めましょう。

 

▼相続登記の基本的な流れ
法務局「登記が完了するまでの流れ」

 

▼相続登記に必要な申請書の取得
法務局「不動産の所有者が亡くなった」

 

▼オンライン申請について
法務局「不動産の所有者が亡くなった（相続の登記をオンライン申請したい方）」

 

1-2-2.申請の際に必要になる提出書類

提出書類は、各ケースによって異なります。ここでは、「遺言」「遺産分割協議」「法定相続」の3つのケースにおける主な必要書類を紹介します。

 

 

日本トレンドリサーチによると、家の相続においてもっとも大変だったことが「名義変更」です。約30.8％の人が大変だったと回答しています。

 

「不動産の相続権利者が複数いる」「以前の名義変更が出来ておらず、さかのぼって対応することになった」など、手続きをして初めてわかることは少なくありません。そのため、「いつまでに売りたい」という期限がある人は、早めに対応することが大事です。

 

また、個別の事案によって他にも提出書類が必要になることがあります。相続登記の対応に不安がある人は、近くの法務局や司法書士といった法律の専門家に相談しましょう。

 

1-3.【手順③】自分で相続不動産の相場を調べる

名義変更を行い、あなたが不動産の所有者となったら、本格的に相続不動産の売却を進めることができますが、すぐに不動産会社へ査定を依頼するのではなく、まずは自分で相続不動産の相場を調べることから始めてください。

 

あらかじめ調べていくことで、次のような状況を防ぐことができるからです。

 

・相場よりも高い価格を設定してしまって、見向きもしてもらえず、売れるまでに時間かかかった
・相場よりも安く売ってしまった

 

自分で相場を調べる方法は、次の3通りあります。

それぞれの特徴については以下で解説しますが、地域によっては取引事例が少ないケースもあります。その場合は、他の情報も確認し、総合的に相場を把握するようにしましょう。

 

1-3-1.不動産会社から収集した実際の取引価格をもとに相場を調べる

1つ目は、「レインズマーケットインフォメーション」を使って相場を調べる方法です。

 

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトで、仲介をおこなった不動産会社が入力した成約情報を閲覧できます。

 

成約期間や間取り、築年数といった個別事案の詳細だけでなく、指定エリアの市場動向がグラフで表示されるため、築年数や価格帯などの分布を見て、直感的に価格の推移を把握できるのが特徴です。

 

エリアや間取り、築年数など、類似物件の実際に売買が行われた物件価格（成約価格）などは、相場帯を調べる貴重な情報です。レインズマーケットインフォメーションを利用すると、精度の高い相場帯を把握することができるため、後ほど紹介する不動産会社の査定額の妥当性や価格設定の重要な資料として役立ちます。

 

レインズマーケットインフォメーションによる相場の調べ方

1) 検索したい条件を選択して【検索する】をクリックする 建物の種別が「マンション」と「戸建」で区分されているため、相続した不動産の種別に合った検索枠の「都道府県」「地域」を選びましょう。すると、「地域詳細情報」が表示されるため、相続不動産のある地域が含まれているかを確認した上で【検索する】をクリックしてください。 2) 検索結果が複数ある場合は、地域詳細や築年数などの「追加検索条件」を入力し、【検索】を押して情報を絞る 取引情報一覧では、最寄駅からの距離や面積などを見て、相続不動産と似た立地条件や広さの情報をピックアップしましょう。件数が多い場合は、検索結果画面の上部にある「追加検索条件」で細かく指定することで情報をより厳選することができます。 レインズマーケットインフォメーションのサイトを活用して調べたい人は、以下からご確認ください。 「レインズマーケットインフォメーション」トップページ

 

1-3-2.不動産購入者のアンケート結果から収集した実際の取引価格をもとに相場を調べる

2つ目は、国土交通省の「土地総合情報システム」を活用して相場を調べる方法です。

 

「土地総合情報システム」のデータは、実際に不動産を購入した人を対象に行ったアンケートの結果を収集し、データベース化したものです。所在地は町名までとなっていますが、大まかな土地の相場を調べるのに役立ちます。

 

土地総合情報システムによる相場の調べ方
出典：国土交通省「土地総合情報システム」 1) 「土地総合情報システム」の検索ページで、「【1】時期を選ぶ」「【2】種類を選ぶ」「【3】地域を選ぶ」を指定する 「【1】時期」は、直近の四半期データに指定し、相続不動産の種別にあった種類と地域を指定して検索してください。 2) 取引価格一覧から、類似物件の情報をピックアップし、相場を予測する 一覧が表示されたら、最寄駅からの距離や土地の広さ（面積）などに注目し、類似物件の情報から相場を予測しましょう。 国土交通省の「土地総合情報システム」を活用して相場を調べたい人は、以下をご覧ください。 「土地総合情報システム」検索ページ

 

1-3-3.物件情報サイトで現在売り出し中の物件価格をもとに相場を調べる

3つ目は、購入者向けの物件情報サイトを使って相場を調べる方法です。

 

相続不動産と同じ地域の物件情報から相場帯を把握することができます。ただし、物件情報サイトの価格は、あくまでも売り出し価格で、成約価格ではないという点には注意が必要です。

 

相場よりも高く設定されているケースや、長期間売れずに残っている物件の価格などが混在しているため、物件情報サイトの価格帯をうのみにせず、レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムと照らし合わせるようにしましょう。

 

1-4.【手順④】不動産会社へ売却を依頼（不動産会社選び）

売却先が決まっていない場合、不動産会社を通じて売却するケースが一般的です。相続した不動産の査定を依頼し、相場帯を把握しましょう。

 

1-4-1.不動産会社による査定方法は2種類ある

不動産会社が行う査定方法は、大きく「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2つに分類できます。

 

査定方法	特徴
机上査定 （簡易査定）	近隣エリアの類似物件や過去の取引データから価格を算出
訪問査定	実際に現地を訪れ、建物の状況や住環境などの細かな調査をした上で価格を算出

 

机上査定は、現在売り出されている近隣エリアの類似物件や過去の取引事例から査定金額が算出されています。現地の状況を見ているわけではないので、改めて詳しい査定をしてもらった際に、当初の査定金額よりも大きく価格が下がってしまうということが起こりやすい傾向です。

 

一方の訪問査定は、机上査定と同じ周辺地域の売却物件や過去の取引事例に加え、不動産会社の担当者が現地を訪れ、以下のような部分を詳しくチェックして算出されます。

 

●　建物

○　土地の状況

○　内観、外観

○　劣化具合

○　リフォーム状況

●　環境

○　間取り

○　導線などの使い勝手

○　日当たり

○　風通し

○　近隣の住環境

○　周辺道路や交通状況

○　隣地との状況

 

細部まで調査して算出されるので、訪問査定なら簡易な机上査定よりもより正確な査定額を知ることが可能です。

 

そのため、「とりあえず、どのくらいになるのかを知りたい」という場合は机上査定、「いくらで売るのかを決める段階」という場合は訪問査定、というように目的に応じた査定方法を選ぶようにしましょう。

 

1-4-2.複数の不動産会社へ査定依頼するのが一般的

不動産の査定は、1社へ依頼する場合と2社以上に依頼する場合に分けられます。

 

ケース	特徴	向いている人
1社に 査定を依頼する	・営業電話やメールがない ・迷わず判断できる	・不動産会社や担当者に対して不安がない人
2社以上に 査定を依頼する	・査定価格がつり上がりやすい ・比較検討することでより良い条件で売却しやすい	・少しでも良い条件で売りたい人 ・1社の査定に不安や不満がある人

 

不動産の査定において重要なのは、査定価格の根拠が明確で、それを実現するための販売方法にも根拠があるかどうかです。

 

不動産会社の中には、自社と契約をしてもらうためにあえて高額な査定額を提示する企業や業者もいるため、契約後に後悔しないためにも「明確な根拠があるか」をしっかりと判断することが大事です。

 

もちろん希望通りの査定額で、販売方法も問題なく、根拠も明確だというのであれば、査定依頼を1社のみとする判断も間違いではないでしょう。

 

しかし、相続不動産をより良い条件で売却したいと思うのであれば、2社以上に査定依頼するのがおすすめです。2社以上に査定を依頼すれば、病院のセカンドオピニオンのように、各社の条件などを比較し、査定額の妥当性を判断できるからです。

 

単なる査定額だけで判断するのではなく、しっかりと比較検討を行い、「なぜその金額なのか」という根拠やどのように売り出していくのかという明確なプランを提示してくれる不動産会社を選びましょう。

 

【名義変更の手続きに不安がある人向け】 売却することを決めた時点で各種手続きのサポート体制がある不動産会社を選ぼう
不動産会社選びにおいて、査定内容に加えて注目したいのがサポート面です。 不動産会社の中には、ここまで紹介した【手順①】【手順②】をサポートしてくれる業者もあります。 「不動産の相続手続きから売却までをお任せしたい」 「できる限り自分でやりたいが、わからないことも多いのでサポートしてほしい」 このように考える人は、不動産を相続して売却することを決めた時点で信頼できる不動産会社を見つけ、相談するというのもひとつの方法です。

 

1-5.【手順⑤】不動産会社の決定（契約締結）

不動産会社を選んだら、売主は不動産会社と媒介契約を締結します。

 

媒介契約とは、売り出し価格や売却活動、成約となった際の報酬（仲介手数料）など、売主と不動産会社間で相談した取り決めが明記されたもので、両者が同意することで締結されるものです。

 

媒介契約は、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあります。

 

 

媒介契約は、「高く売れるか」「早く売れるか」を左右する重要な部分であるため、各契約内容を理解し、目的に合った方法を選ぶことが重要です。

 

ここでは、各媒介契約の特徴とどういう人に向いているかを紹介するので、媒介契約選びの参考にしてください。

 

1-5-1.【専任媒介契約】買い手が早く見つかりやすいが、営業や宣伝は不動産会社頼み

メリット	・1社契約のため、販促活動に力を入れてくれやすい ・自分で見つけた買い手にも売却可能
デメリット	・不動産会社の力量に左右される可能性がある ・最大3か月間は他の不動産会社へ依頼できない
向いている人	・早く買主を見つけたい人 ・自分でも買主を探すつもりの人

 

専任媒介は、不動産会社1社と契約を結ぶ媒介契約です。1社契約で、不動産会社から依頼主に対して2週間に1回以上、販促状況を報告することが義務付けられているため、積極的な販促活動が期待できます。

 

自分で買い手を見つけてきた場合も売却ができ、不動産会社によっては仲介手数料がかからないケースもあります。

 

ただし、不動産をスムーズに売却できるかは、不動産会社頼みです。もし専任媒介契約後に販売実績の豊富な不動産会社を見つけても、最大3か月間は他の不動産会社と契約することができません。

 

「相続した不動産を早く売ってしまいたい」「知人の中に、自分が相続した不動産に興味を持っている人がいる」という場合は、専任媒介契約が向いていますが、不動産会社を選ぶ際は販売実績や内容などに注目して、慎重に判断しましょう。

 

1-5-2.【専属専任媒介契約】買い手が早く見つかりやすいが制限も多い

メリット	・1社契約のため、販促活動に力を入れてくれやすい
デメリット	・不動産会社の力量に左右される可能性がある ・最大3か月間は他の不動産会社へ依頼できない ・自分で買い手を見つけても売却ができない。
向いている人	・全てを任せたい人

 

専属専任媒介は、専任媒介契約と同じで不動産会社1社のみの契約です。専任媒介との大きな違いとしては、自分で見つけてきた買い手に売却できないことがあげられます。

 

不動産会社から依頼主に対して、1週間に1回以上の販促状況報告が義務付けられているため、専任媒介契約よりもより力を入れた販促活動が期待できますが、制約が多いため、「全てを任せたい人」以外は、別の媒介契約を選択しましょう。

 

1-5-3.【一般媒介契約】複数の不動産会社と契約できるが、販促活動に不安がある

メリット	・複数の不動産会社から買主にアプローチできる ・不動産選びでの失敗が少ない ・より良い条件の購入者に売ることができる ・媒介契約をいつでも解約できるケースが多い
デメリット	・不動産会社に積極的な販促活動をしてもらえない ・不動産会社独自のサポートやサービスが受けられない
向いている人	・より良い条件で売りたい人 ・不動産会社を1社に絞ることができない人

 

一般媒介は、専任媒介、専属専任媒介とは異なり、同時に複数の不動産会社へ売却の依頼ができ、最終的に買主を見つけてくれた不動産会社に仲介手数料を支払う仕組みとなっています。

 

制約も少なく、自分で見つけてきた買い手への売却が可能で、一般媒介をやめたいときには、解約金不要でいつでも解約できるというケースが多い傾向です。

 

しかし、一般媒介は、不動産会社から依頼主に対しての販促状況報告が義務付けられておらず、自社で成約とならない可能性があることから、積極的な販促を行わないケースがあります。

 

「少しでも高く売りたい」「不動産会社を1つに決めきれなかった」という人は、一般媒介が向いていますが、専任媒介や専属専任媒介にはあるサポートやサービスを受けられないこともあるため、デメリットに納得した上で契約することが重要です。

 

1-6.【手順⑥】売買条件を交渉の上、売買契約を締結

媒介契約をして販促活動が本格化すると、あなたの不動産に興味を持つ買主が現れます。買主が現れたら、それぞれの条件を提示し、両者合意の上で売買契約という流れで手続きは進むのが一般的です。

 

買主との条件交渉や実際に売買契約を結ぶ際には、後々トラブルとならないよう、不動産会社の宅地建物取引士が買主に対して重要事項を説明してくれますが、売主も内容に相違がないかを確認し、署名捺印をしましょう。

 

1-7.【手順⑦】決済・引き渡し

売買契約が成立すると、買主から売主に対して残代金が支払われます。残代金や各種税金などの精算が終わると、買主に対し、売主名義で領収書を発行します。

 

この一連の手続きは、不動産会社が代理で行ってくれるケースが一般的ですが、対応は業者によって異なるため、必ず確認するようにしましょう。

 

決済が終わると、関連書類や鍵の引き渡しを行います。鍵は、合鍵も含め、全ての鍵を買主に渡しましょう。

 

不動産会社に対する仲介手数料の支払いについて
不動産会社への報酬支払い義務は、売買契約が成立した時点で発生します。この時点で、全額支払うのではなく、「売買契約が成立したタイミング」と「決済のタイミング」に半額ずつ支払うのが一般的です。

 

1-8.【手順⑧】確定申告

不動産を相続しただけであれば、基本的に確定申告をする必要がありませんが、相続不動産を売却して利益が出ると「所得」とみなされるため、確定申告を行わなければなりません。

 

ここでいう利益（譲渡所得）は、売却金額の全額ではなく、不動産売却で得た収入から、各種手続きにかかった費用などを引いた金額です。

 

相続不動産を売却した年の翌年2月16日～3月15日の間に確定申告を行います。基本的な申請手続きの流れは、国税庁のHPで紹介されているので、申請の際にご確認ください。

 

国税庁「申告手続の流れ」

 

なお、確定申告の際には以下のような書類が必要になります。

 

▼不動産売却後の確定申告に必要になる主な書類一覧

主な必要書類	取得場所
確定申告書（B様式）	国税庁HPもしくは税務署
分離課税用の申告書（確定申告の第三表）	国税庁HPもしくは税務署
譲渡所得の内訳書	国税庁から郵送で届く
譲渡した土地の全部事項証明書 （登記簿謄本、登記事項証明書）	法務局
売買契約書のコピー	自分で用意
売却にかかった費用の領収書コピー （仲介手数料、測量費、相続登記費用などがわかるもの）	自分で用意

 

スムーズに手続きができるよう、あらかじめ準備しておきましょう。

 

 

2.相続不動産の売却で利用すべき特例は3つ

相続不動産を売却する流れについて見てきましたが、「やるべきことが多くて大変そうだから、少し様子を見て売ろうかな」と思った人がいるでしょう。しかし、何も手続きせずに放置すると、損をしてしまうかもしれません。

 

相続した不動産を売却すると、条件が合えば、支払う税金を減らせる特例があるからです。中には、申請期限が決められているものもあり、知らないと見過ごしてしまったり、手続きに間に合わなくなったりする可能性があるため注意が必要です。

 

この章では、ケース別に相続不動産を売却した際に利用したい特例を3つ紹介します。

 

ケース		特例・控除の名称	併用
①	空き家となっている不動産を相続し、売却した	空き家の発生を抑制するための特例措置 （空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）	② 併用可 （控除上限あり）	③ 選択制
②	同居の親が他界し、相続した家を売却した	居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例	① 併用可 （控除上限あり）	③ 併用可
③	不動産を相続後、3年10か月以内に売却した	相続財産を譲渡した場合の取得費の特例	① 選択制	② 併用可

 

以下で詳しく解説するので、該当するかどうか確認しましょう。

 

2-1.【ケース①】空き家となっている不動産を相続し、売却したときに使える特例

すでに空き家となっている不動産を相続し、それを売却した際に生じた譲渡所得（利益）は、税金の課税対象です。しかし、「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」を利用すると、最大3,000万円が控除、つまり非課税となります。

 

2-1-1.特例の適用条件

「空き家の発生を抑制するための特例措置」の主な条件は次の通りです。

 

主な適用条件
□ 昭和56年5月31日以前に建築された □ 相続発生から3年後の日を含む年の年末までの売却であること □ 相続開始直前まで、被相続人が暮らしており、それ以外の居住者がいない □ 相続～譲渡まで、事業用・貸付け用・居住用として利用されていない □ 譲渡価格が1億円以下であること □ 家屋を譲渡する場合、現行の耐震基準に適合した家屋であること

 

適用要件の確認については、国税庁が用意しているチェックシートを使うと便利です。チェックシートは以下で確認できます。

 

国税庁「居住用の家屋や敷地（居住用財産）を譲渡した場合の特例チェックシート」

 

チャート式にまとめられており、「はい」「いいえ」を選択することで、適用対象かどうかを調べることができます。利用できるかどうかをはっきりとさせたいという人は、ぜひ以下のチェックシートを活用して確認してください。

 

2-1-2.手続きの流れ

特別控除の対象だった場合、以下の流れで手続きを進めましょう。

 

▼「空き家の発生を抑制するための特例措置」の手続きの流れ

1. 不動産所在地の市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の申請をする ↓ 2. 居住地域を管轄する税務署で確定申告 ↓ 3. 特例適用

 

「被相続人居住用家屋等確認書」は、特例の条件を満たした空き家であることを証明するための書類です。確定申告の際に必要になるため、各自治体の建築関連窓口で受け取りましょう。

 

申請に必要な書類
●　被相続人の「除票住民票」（写し） ●　相続人全員分の「住民票」（写し） ●　家屋またはその敷地等の売買契約書の写し等（以下いずれか1つ） ○　売買代金の領収書コピー ○　建物所有権・土地所有権の移転が確認できる建物登記簿謄本コピー ○　不動産引渡完了確認書など ●　空き家であることがわかる書類 ○　電気、ガス、水道のいずれかの使用中止日が確認できる書類 ○　媒介契約を締結した宅地建物取引業者が空き家として広告を出していることが確認できる書面の写し

 

市区町村によって提出書類に違いがあり、被相続人が老人ホームへ入所していた場合や、家屋を取り壊してから売却した場合などには、追加の書類提出を求められることもあります。詳しくは、各自治体の公式HPや担当窓口で確認するようにしましょう。

 

2-2.【ケース②】同居の親が他界し、相続した家を売却したときに使える特例

同居の親が他界し、相続して住み続けていれば家は相続人の財産とみなされます。そのため、後に家を売却した際には、所有期間に関係なく売却で生じた譲渡所得（利益）から最大3,000万円まで控除できる特例「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が利用可能です。

 

2-2-1.特例の適用条件

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の主な条件は、次の通りです。

 

主な適用条件
□ マイホーム（居住している家）であること □ 売った年の前年～前々年の間に本特例もしくは「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」を受けていないこと □ 売った年の前年～前々年の間にマイホームの買換え交換の特例を受けていないこと □ 売主・買主の関係が、親子や夫婦などの生計をともにする特別な関係でないこと □ 災害による消失で住まなくなった場合、住まなくなった日から3年後の日を含む年の年末までに売却していること □ 家屋を取り壊した場合、譲渡契約までの間に貸すといったほかの使い方をしていないこと □ 別荘など、一時的な居住や娯楽を目的としていないこと

 

名義人が複数人いた場合、共有名義人1人につき3,000万円が控除となります。本特例も国税庁がチェックシートを用意しており、活用することで自分は控除対象かどうかの確認が可能です。

 

なお、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」に該当するかは、以下で確認できます。
国税庁「居住用財産を譲渡した場合の特例適用チェック表」

 

2-2-2.手続きの流れ

特別控除の対象だった場合の手続きは、以下の通りです。

 

▼「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の手続きの流れ

1. 書類をそろえる ↓ 2. 必要書類を添付して確定申告をする ↓ 3. 特例適用

 

特例を受けるためには、必要書類をそろえて所轄税務署で確定申告をする必要があります。

 

申請に必要な書類
●　譲渡所得の内訳書［土地・建物用］（確定申告書付表兼計算明細書 ●　マイホームを売った人がそのマイホームに住んでいたことを証明できる書類 ○　戸籍の附票（写し） ○　消除された戸籍の附票（写し）

わからないことがあれば、お近くの税務署で確認するようにしましょう。

2-3.【ケース③】不動産を相続後、3年10か月以内に売却したときに使える特例

相続から3年10か月以内に相続不動産を売却すると、相続税額の一部を取得費として加算することができる特例があります。それが「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。

 

2-3-1.特例の適用条件

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は、次の要件を満たすことで適用されます。

 

主な適用条件
□ 相続した不動産を売却して財産を得た □ 相続税が課せられている □ 相続した日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以降3年以内に譲渡した場合

 

相続税の申告期限を延長できる制度があるので、「相続した日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以降3年以内」となっていますが、相続による申告期限は、相続開始日の翌日から10か月以内が一般的です。

 

そのため、相続を開始した日の翌日から3年10か月以内に売却している必要があると思っておけばよいでしょう。

 

2-2-2.手続きの流れ

取得費加算の特例を受けるには、確定申告が必要です。

 

▼「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」の手続きの流れ

1. 書類をそろえる ↓ 2. 必要書類を添付して確定申告をする ↓ 3. 特例適用

 

用意すべき主な書類は、以下の通りです。

 

申請に必要な書類
・相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書 ・相続税申告書（写し） ・譲渡所得の内訳書

 

書き方がわからないときや相談・質問は、国税局電話相談センターに問い合わせると、国税局の職員が教えてくれます。疑問や不安がある場合には、電話して確認すると安心です。

 

なお、問い合わせ先については、国税庁の相談窓口をご確認ください。
国税庁「税についての相談窓口」

 

2-4.その他の特例

この章で紹介した3つ以外にもさまざまな特例を利用できますが、それぞれに細かな条件が設定されているため、国税庁では各特例ごとにチェックシートを用意しています。
国税庁「相続税、贈与税、財産評価及び譲渡所得関係のチェックシート一覧」

 

特例を知らず、うまく活用しなければ、大きく損をしてしまう可能性があります。よりお得に相続不動産を売却するためにも、自分にあてはまる特例があるかを確認し、利用できる特例は活用するようにしましょう。

 

 

3.相続をした不動産を売却する際に知っておきたい3つの注意点

相続した不動産を売却する流れや特例を理解できたと思います。ここからは、もう一歩踏み込み、相続した不動産をスムーズに行うために知っておきたい3つの注意点を紹介します。

不動産は大きな買い物なので、些細なことでも訴訟となることがあります。ここでは、後々のトラブルを防ぐという意味でも気を付けたいポイントを取り上げているので、「手間なく相続不動産を売却したい」「失敗せずに手続きを進めたい」という人は必見です。

 

3-1.抵当権が付いている場合は登記を消す

相続した不動産を売却する際に見落とされやすいのが抵当権です。住宅ローンを完済している場合は、売買に影響しないよう、不動産を引き渡すまでに抵当権を抹消するのが一般的です。

 

もし抵当権が付いているかわからないときは、登記簿謄本（登記事項証明書）で確認できます。法務局から取り寄せ、確認しましょう。オンラインでも手続きができるようになっているので、なかなか平日に法務局へ足を運べないという人もオンライン請求を利用すればスムーズです。

 

オンライン請求の詳しい流れについては、法務局の公式情報をご確認ください。
法務局「登記事項証明書（土地・建物），地図・図面証明書を取得したい方」

 

以下では、住宅ローンを完済している場合と完済していない場合の抵当権抹消の方法を紹介します。

 

3-1-1.住宅ローン完済済みだが抵当権抹消登記を行っていない場合

抹消できる状態になると、金融機関から必要書類が送られてくるのが一般的です。いつまでにやらないといけないという期限はありませんが、申請から抹消までに約2週間かかります。手元に書類がある人は、速やかに「抵当権抹消登記」を行いましょう。

 

もし手元に書類がないという人は、金融機関へ書類の再発行してもらえるか確認してください。

 

3-1-2.住宅ローンが完済しておらず、抵当権が残っている場合

住宅ローンが残った状態で相続する場合は、ローン残債を一括返済し、所有権移転登記と同時に抵当権抹消を行うのが一般的です。

 

ローン残債を完済できなければ抵当権を抹消できません。ローン残債を不動産の売却金額が上回れば売上代金を充ててローンの完済が可能ですが、ローン残債が売上代金を上回る場合には、自己資金や買い替えローン（買い替えの場合）などで一括返済を行い、抵当権を抹消する必要があります。

 

3-2.余裕のあるスケジュールを確保する

不動産の売却は、順調に進んでも6か月程度の時間がかかります。相続した不動産を売却する場合、相続登記を行って所有者の名義を変更する手続きも加わるため、さらに長期化する可能性が高い状況です。

 

ゆとりを持ったスケジュールで動かなければ、

 

「売り急いでしまって想定していた売却価格よりも低い価格での取引に応じてしまった」
「最終的に特例の適用期間を逃してしまった」

 

このような失敗につながるため、余裕のあるスケジュールで活動することが重要です。

 

3-3.念入りな調査で契約不適合責任を防ぐ

契約不適合責任とは、契約の内容に適合しない物件を買主に引き渡した際に売主側が負う責任のことです。

 

以前は、欠陥がある状態で不動産を売った際に責任を問う「瑕疵担保責任」でしたが、2020年の改正民法により「契約不適合責任」に置き換わり、追完請求（修補請求）や代金減額請求、契約解除などができるようになりました。

 

契約内容と異なる不動産を売った場合に生じる責任であるため、逆に言えば、初めから欠陥を伝え、それを売買契約書に明記した上で買主からも了承を得て売却していれば防げるということです。把握しきれない欠陥も、不動産会社などに依頼して念入りに調査してもらうことで防げます。

 

 

4.相続不動産の売却を成功させたいなら不動産会社選びが重要

ご覧の通り、相続不動産の売却は相続登記から売却価格の設定、特例を活かした確定申告まで、やるべきことがたくさんあります。

 

不動産売却自体が初めての場合、この一連の手続きを自分自身で行うには無理があるため、不動産会社のサポートが欠かせません。

 

しかし、不動産会社選びで失敗すると、スムーズな手続きができず、よりお得に売れるタイミングを逃したり、納得できる価格での取引ができなかったりする可能性があります。

 

売却活動を不動産会社にゆだねることになるため、相続不動産の売却を失敗なく、より良い条件で取引したいと考えるのであれば、実績や手厚いサポートがあり、安心して任せられる不動産会社を選ぶことが重要です。

 

 

5.相続不動産の売却を依頼する不動産会社選びにおける3つの重要ポイント

相続した不動産を売却する際には、不動産会社選びが重要と言われても、何をもってこの不動産会社へ任せれば大丈夫と判断すればいいのか迷うと思います。

 

そこで最後に、相続不動産の売却活動を依頼する不動産会社の選び方について、次の3つのポイント軸に解説します。

ひとつずつ見ていきましょう。

 

5-1.不動産売却に力を入れている

▼見分けるポイント▼ □ 不動産売却専門や不動産の売却に力を入れているとうたっている □ 不動産会社の店頭やHPに掲載されている不動産情報が賃貸よりも売却情報が多い

 

1つ目は、取り引きのメインが不動産売却かどうかです。

 

相続不動産を売却したいのであれば、その道のプロに任せるのが一番です。不動産売却を専門とする業者は少ないですが、売却専門とうたっていなくても、不動産の売却に注力している場合、物件情報検索を利用し、取り扱っている不動産情報や業者のHPなどを見れば判断できます。

 

ただし、売却に力を入れている業者でも、取り扱っている物件に気を付けなければなりません。相続した不動産が戸建てなのに、土地の売買が多ければ、期待するような取引ができない可能性があるからです。

 

依頼先を選ぶ際は、不動産会社のHPや取り扱っている物件に注目し、自分が今必要としている取り引きを行う業者を選びましょう。

 

5-2.県外からの依頼にも対応している

▼見分けるポイント▼ □ 来店しなくても打合せできる環境が整っている □ 無料出張相談がある

 

2つ目は、県外からも依頼しやすい環境が整っているかどうかです。特に、相続した不動産が遠方にあるようなケースに向いています。

 

相続した不動産を売却するとなると、さまざまな手続きが必要で、そのたびに不動産会社を訪問しなければならないことがあります。

 

相続した不動産が現在の居住地域から近ければ負担は少ないですが、相続した不動産が遠方というケースは少なくありません。遠隔地の場合、ちょっとした打合せでも行くだけで時間もコストもかかります。

 

そのため、不動産会社へ出向かなくても相談や打ち合わせができる環境が整っているかどうかも不動産会社選びの重要な要素と言えます。

 

遠方にある相続不動産を売る場合は、県外からの依頼にも対応できる仕組みがあり、出張相談も無料で行ってくれる不動産会社を選んでおくと安心です。

 

5-3.根拠やアドバイスが的確

▼見分けるポイント▼ □ 高額な査定額だが、質問をしてもしっかりと根拠に基づいた納得のいく説明をしてくれる □ これまでの経験やノウハウを生かした売却活動プランを提案してくれる □ より売れやすくなるアドバイスをしてくれる

 

3つ目は、希望や相談ごとに対して親身になり、ただ業務をこなすだけでなく、より良い条件で売却するためにはどのような手続きや対応をすべきかを対応をすべきかをアドバイスしてくれるかという点です。

 

不動産売却はそうあることではありません。特に、相続した不動産となると、より経験できる機会も少ないため、価格設定や売り出し方のアドバイスのひとつで売却に大きな差が生まれることがあります。

 

特に、相続した不動産が古いケースや売れにくい立地や間取りなどの場合、どのような売却活動をすべきかは不動産会社の力量が売却の成否を大きく左右する可能性も高い傾向です。

 

不動産会社の利益ではなく、売主の利益を優先した根拠に基づいた査定やアドバイスをしてくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

 

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まとめ

相続不動産を売却する場合、相続登記や不動産会社への査定依頼など、適切な段取りで順番に進めていく必要がありますが、相続税や所得税がお得になる特例には期限が決まっているものがあります。

 

手続きを始めたタイミングによっては、スムーズに手続きを行わなければ、特例を利用できないという事態になりかねません。

 

そうならないためにも、基本的な流れを把握し、各項目のポイントや利用できる特例について知っておくことが大切です。

 

本記事のおさらい

◎相続した不動産を売却する手順は全部で8つ 【手順①】遺言書の確認 【手順②】名義変更（相続登記） 【手順③】自分で相続不動産の相場を調べる 【手順④】不動産会社へ売却を依頼（不動産会社選び） 【手順⑤】不動産会社の決定（契約締結） 【手順⑥】売買条件を交渉の上、売買契約を締結 【手順⑦】決済・引き渡し 【手順⑧】確定申告 特に重要なのが、手順②の名義変更です。名義がなくなった人のままでは、売却手続きが進められないため、遺言書の有無を確認し、相続人と売却後の遺産分割までよく話し合った上で、相続登記を行いましょう。 ◎相続不動産を売却する上で注意すべき点は3つ ・抵当権が付いている場合は登記を消す ・余裕のあるスケジュールを確保する ・念入りな調査で契約不適合責任を防ぐ 売却後のトラブルを防ぐためにも押さえておきたいポイントです。見落としがないようにしましょう。 ◎相続不動産の売却を依頼する不動産会社選びのポイント3つ ・不動産売却に力を入れている ・県外からの依頼にも対応している ・根拠やアドバイスが的確 信頼できる不動産会社を選び、相続不動産を売却しましょう。

 

相続した不動産を失敗なく、より良い条件で売却できることを願っています。