福島市でマンションの売却を考え始めたものの、「自分の住まいがいくらで売れるのか」「査定はどうやって頼めばいいのか」と悩んでいませんか？

 

大切な不動産の売却は人生で何度も経験することではなく、「査定額が低かったらどうしよう」「今の福島市では売り時なのか」といった心配をされている方も多いでしょう。

 

この記事では、福島市のマンション査定についての基本知識から市場の現状、査定額の決まり方、そして売却を成功させるコツまでを分かりやすく説明します。

 

最後まで読んでいただくことで、不安が解消され、自信を持って次の一歩を踏み出せるはずです。それでは一緒に確認していきましょう。

 

マンション査定の基本：方法と仕組み、価格の決まり方

マンション査定とは、所有するマンションが現在どのくらいの価格で売れそうか、不動産会社に評価してもらうことです。

 

査定には大きく分けて2種類あります：

1.机上査定（簡易査定）：

不動産会社に物件の情報（場所、間取り、築年数、広さなど）を伝えるだけで行う簡単な評価です。過去の売買事例や周辺の相場から計算されます。

 

 2.訪問査定（詳細査定）：

担当者が実際にお部屋や建物の状態、周辺環境を確認した上で行う詳しい評価です。机上査定より正確な金額が提示されます。

 

査定額を計算する仕組みとしては、不動産会社は国土交通省の不動産取引価格情報やレインズ（不動産流通機構）の売買データなど過去の事例を参考にします。同じ福島市内で似た条件のマンションが過去にいくらで売れたかを比較し、さらに現在の市場状況や需要を考慮して価格を見積もります。

 

また、マンション特有の要素として、建物の管理状況や共用設備の状態、修繕積立金の状況なども確認されます。

 

査定額はあくまで「このくらいで売れるだろう」という見込み価格ですが、売り出し価格を決める重要な目安となります。

 

なお、査定は基本的に無料で行われるのが一般的です。不動産会社に査定を依頼しても、その時点で売却しなければならない義務はありません。

 

まずはお気軽に複数の会社に査定を依頼し、自分のマンションのおおよその価値を知ることから始めるとよいでしょう。

 

福島市の不動産市況：市場動向と価格相場の推移

福島市のマンション市場がどのような状況にあるのかを理解しておきましょう。地域の市場状況は査定額や最終的な売却価格に大きく影響します。

 

価格の推移については、福島市のマンション価格は東日本大震災（2011年）前後で大きく変動しました。

 

震災直後は、被災地から福島市内へ移り住む方々の需要が急増し、一時的に不動産価格が大きく上昇し、地域によっては震災前の2倍近くまで高騰した時期もありました。しかしこの特需は長く続かず、数年後には落ち着きを見せています。

 

2018年頃からは需要が落ち着いたこともあり、価格は徐々に下がる傾向に転じました。ここ数年の傾向としては、わずかに下がるか横ばいで推移しているのが現状です。

 

実際、福島県の地価調査でも住宅地は年平均で約0.3%ずつ下落が続いており、5年連続でゆるやかな下落傾向となっています。大幅に下がるというより、少しずつ価格が調整されているイメージです。

 

福島市では今後も人口減少が見込まれており、住宅需要にも影響すると考えられています。福島市の予測によれば、2010年に約29.2万人いた人口が2040年には約22.6万人まで減少する見通しで、20%以上の大幅減少となります。

 

特に住宅購入の中心となる生産年齢人口（若年～中堅世代）の減少が目立ち、不動産需要の減少が心配されています。このように人口減少や少子高齢化は長期的にマンション価格を下げる要因となります。

 

ただし、市内のすべての地域が同じように値下がりしているわけではありません。地域による違いもあり、便利な場所や人気エリアでは比較的値下がりしにくかったり、わずかに値上がりしたりするケースも見られます。

 

福島市内の主要駅周辺の地価動向を見ると、例えば福島駅周辺や曽根田駅周辺の住宅地は前年より2～4%程度上昇した地点もあります。こうした市街地中心部では中古マンションへの一定の需要が保たれており、価格も安定して推移する傾向があります。

 

一方で郊外の便利さに欠ける地域や、築年数がかなり経過した物件などは買い手が付きにくく、価格交渉で予想より安くなる可能性もあります。

 

ポイント：

福島市のマンション市場は、震災後の最高値を越えて現在は全体的に落ち着いた状態です。大幅な価格上昇は期待しにくいものの、適正価格であれば十分売却は可能な市場と言えます。

 

特に需要のある地域かどうかで価格や売れやすさに差が出ますので、自分のマンションの場所の市場状況を把握しておくことが重要です。

 

査定額を左右する要因：立地・築年数・間取り・設備など

マンションの査定額は様々な要因によって決まります。売主様ご自身の物件の強み・弱みを知るためにも、どんなポイントが評価に影響するのか確認しておきましょう。主な査定項目とその内容は次のとおりです。

 

立地条件： 

マンションの場所は最も重要な要素の一つです。最寄り駅からの距離（徒歩何分か）、バス停や主要道路へのアクセス、周辺にお店・病院・学校など生活に便利な施設が揃っているかどうかが評価されます。

 

福島市の場合、福島駅周辺や幹線道路沿い、商業施設の近くなどは人気が高く、査定額も高めになりやすいです。逆に駅から遠い郊外や坂の上など不便な場所だと買い手が限られるため、価格は低めになる傾向があります。

 

また、周辺環境の安全性（治安や騒音、洪水など災害リスク）も立地評価に含まれます。

 

築年数（建物の経年）： 

建築後どのくらい年数が経っているかも価格に大きく影響します。一般に日本の中古マンション市場では築年数が古くなるほど価格は下がる傾向があります。建物構造にもよりますが、新築から築20年程度までは下落幅が大きく、その後はゆるやかになると言われます。

 

特に1981年以前（旧耐震基準）の建物より、1981年以降の新耐震基準の建物の方が地震への安心感から高く評価されます。また、大規模修繕の実施状況やリフォーム履歴があると築年数が古くても一定のプラス要因になります。

 

間取り・専有面積： 

お部屋の間取りや広さも買い手のニーズに直結するポイントです。ファミリー向けの3LDK・4LDKなどは子育て世代に、コンパクトな1LDK・2DKは単身者や夫婦のみの世帯に需要があります。一般的に専有面積が広いほど総額は高くなりますが、広すぎると今度は買い手層が限られるため適切なサイズ感が重要です。

 

福島市では70㎡前後の3LDKが標準的なファミリータイプとして需要があり、査定上も安定した評価になりやすいです。一方、極端に狭いワンルームや使いにくい間取り（例：動線が悪い、窓が少ないなど）は需要が限られるためマイナス要因となることがあります。

 

建物および部屋の状態：

 マンション全体の管理状況やお部屋自体の状態も査定額に影響します。

 

マンション全体について：

・管理組合がしっかり機能しており共用部の清掃やメンテナンスが行き届いているか

・エレベーターやエントランスの防犯設備（オートロックなど）の有無

・駐車場や駐輪場・宅配ボックスの設置状況など

・管理費や修繕積立金の金額が適正で滞納がないか

 

売却予定のお部屋について：

・室内の傷み具合（壁紙や床の汚れ・キズ）

・水回り設備の古さ

・リフォーム歴など

 

築年数が同じでも、丁寧に使われリフォーム済みの部屋であれば高めに評価されますし、逆に汚れが目立ったり設備の故障がある場合は低く評価されます。

 

その他の要因： 

上記以外にも細かな要素があります。

・階数・方角：

高層階で眺望や日当たりが良い部屋は人気があり、高めの査定になりやすいです（エレベーター無しマンションの場合は逆に上層階が不利になります）。バルコニーからの景色や間取りの向き（南向き・角部屋はプラス評価）も考慮されます。

 

・ペット飼育の可否や駐車場の有無も買い手の条件に影響するため、査定に反映されます。

 

・市場全体の動向として、その時期に競合となる売却物件数が多いか少ないか（供給量）や金利動向なども間接的に影響します。例えば近隣で同じマンションから複数の部屋が同時に売りに出ていると競合が増　　　え、早く売るには価格で差をつけざるを得ないかもしれません。

 

このように、査定額は立地・建物・部屋の物的要因・市場の需給の総合評価で決まります。ご自身のマンションの強み（便利な立地、角部屋で眺望良好など）と弱み（築古で設備が古いなど）を整理しておくと、不動産会社から査定のフィードバックを受けた際に理解が深まるでしょう。

 

「私のマンションは駅から遠いけど眺めは良いから評価ポイントになるかな？」といった形で予想しながら査定を受けると納得感も違ってきます。

 

不動産買取市場について：福島市での需要とメリット・デメリット

マンションの売却方法には、大きく分けて仲介による一般売却と不動産会社による直接買取の2つの方法があります。

 

一般的にこれまで述べてきた査定〜売却の流れは、不動産会社に仲介を依頼して最終的な住む人に売るケースを想定していますが、場合によっては不動産会社に物件ごと買い取ってもらう選択肢もあります。ここでは福島市における不動産買取について、その需要やメリット・デメリットを説明します。

 

不動産買取とは何か？

不動産買取とは、仲介による一般的な売却と違い、不動産会社（買取業者）が売主から直接物件を買い取ることです。買取業者は買い取ったマンションをリフォーム・リノベーションして再販売したり、賃貸物件として運用したりすることで利益を得ます。

 

福島市でも、全国展開している買取専門業者や地元の不動産会社が「即日買取」「〇〇不動産が買い取ります」などと広告しているのを見かけることがあります。

 

特に近年は売却希望者の高齢化に伴い、「早く現金化したい」「内覧や手続きを簡単にしたい」というニーズから買取を検討する方も増えています。

 

買取のメリット

最大のメリットは、売却までの速さです。仲介の場合、買い手が見つかるまで何ヶ月もかかることがありますが、買取ならば早ければ数日〜数週間で契約・現金化が可能です。引っ越しや資金が急ぎの場合には大きな利点でしょう。

 

また、様々な購入希望者に自宅内部を見せる内覧が不要なので、片付けやスケジュール調整の手間も省けます。さらに、売却相手が業者なので契約不適合責任（いわゆる瑕疵担保責任：物件に問題があった場合の売主の責任）の追及を免除してくれる場合も多く、売却後に物件の問題でトラブルになるリスクが低いです。

 

仲介手数料も原則として発生しません（仲介ではなく直接取引のため）。こうした手軽さ・安心感から、「人に見せられないような古い家だけど買い取ってもらえるだろうか？」という場合や、「遠方に住んでいて頻繁に福島に行けないので、一度で手続きを終えたい」という売主には魅力的な方法です。

 

買取のデメリット

一方でデメリットとして見逃せないのは、査定価格（買取価格）が相場より低くなる点です。

 

業者は再販時の利益やリフォーム費用などを差し引いて利益を出す必要があるため、一般の買い手に売る場合の想定価格よりも2〜3割程度安い金額を提示されることが多いです。簡単に言えば「早く売れる分、安く買われてしまう」側面があります。

 

また、すべての物件が買取対象になるわけではありません。業者から見て再販が難しい物件（立地が極端に悪い、需要が見込めない間取り、築年数が非常に古いなど）は買取を断られる場合もあります。

 

大手業者に断られても、地元の買取業者が買ってくれるケースもありますが、買取には物件ごとの向き不向きがあると認識しましょう。

 

福島市での買取事情

福島市は東京などの大都市と比べるとマーケットの規模が小さいため、都心部のように頻繁に買取が行われているわけではありません。しかし、例えば福島駅周辺や飯坂線沿線など需要が見込めるエリアのマンションであれば、買取業者が積極的に動いていることもあります。

 

一般の買主が付かなかった物件でも、賃貸用に転用すれば収益が見込めると判断されれば買取対象となることがあります。地元の不動産会社の中には「買取保証付き仲介」といって、一定期間内に売れなかった場合にあらかじめ約束した価格で買い取るサービスを提供しているところもあります。

 

売却が長引くリスクを減らせる制度ですので、興味があれば不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

 

まとめると、買取は価格よりスピード・確実性を重視したい人に向いた売却方法です。急な資金需要や遠方在住など、どうしても早期に処分したい事情がある場合は検討の価値があります。

 

ただし、できるだけ高く売りたい場合は基本的には通常の仲介で一般の買い手に売る方が有利です。買取と仲介、両方の査定額を出してもらい比較検討することも可能ですので、ご自身の状況に合わせて選択しましょう。

 

査定依頼の流れと注意点：無料査定の活用法、比較検討と不動産会社選び

実際にマンションの査定を依頼する際の一般的な流れと、依頼時のポイント・注意点を説明します。初めて査定を受ける方でもスムーズに進められるように、ステップごとに見ていきましょう。

 

① 複数の不動産会社に査定を依頼する

前述の通り、査定は無料で依頼できます。一社だけでなく、できれば複数の不動産会社（目安として3社程度）に査定を依頼することをおすすめします。複数社に依頼することで、各社の査定額や提案を比較でき、自分のマンションの適正価格の幅が見えてきます。

 

また、不動産会社によって得意とする地域や顧客層が異なるため、査定額にも多少差が出ることがあります。一括査定サイトというウェブサービスを利用すると、一度の情報入力で複数の会社に査定依頼を出せて便利です。福島市対応の一括査定サイトもありますので活用を検討してみましょう。

 

ただし、一括査定を使うと各社から電話やメールで連絡が来ますので、対応できる範囲で申し込むことと、サイト選び（個人情報の取扱いに配慮があるかなど）には注意しましょう。

 

② 物件情報の提供と訪問日の調整

査定を依頼すると、不動産会社から物件の基本情報をヒアリングされます。所在地、マンション名、部屋の階数、間取り、専有面積、築年数、設備、リフォーム歴、現在の居住状況（住んでいるか空室か）などです。

 

また机上査定だけでなく訪問査定も希望する場合は、各社と日程を調整して査定担当者に実際にお部屋を見てもらいます。訪問査定の際は、なるべくお部屋を整理整頓し印象を良くしておくと評価アップにもつながります。

 

また、リフォーム履歴や管理費・修繕積立金の額、権利証など物件に関する書類が手元にあれば用意しておくとスムーズです。

 

③ 査定結果の報告を受ける

各社から査定結果が出そろったら、その内容を比較検討します。査定額はもちろん重要ですが、金額の根拠や売却戦略についての説明にも注目しましょう。

 

例えば、「最近同じエリアで◯◯万円で成約した事例があるためそれに近い金額です」「あなたのマンションは駅に遠い分○○な特徴があるので△△万円と評価しました」など、納得のいく説明をしてくれる会社は信頼できます。

 

逆に明確な根拠を示さずに「◯◯万円で売れますよ！早く契約しましょう」と高額を提示して急かすような場合は注意が必要です。それが本当に実現可能な価格なのか冷静に判断しましょう。

 

④ 仲介を依頼する不動産会社を決める

査定結果と担当者の対応を踏まえて、売却を依頼する不動産会社（媒介契約を結ぶ相手）を選びます。地元での実績や信頼感、担当者との相性も大切です。

 

査定額が一番高い会社に飛びつきたくなりますが、前述のように根拠のない高すぎる査定額を出す会社よりも、適正価格を示し丁寧に対応してくれる会社を選ぶ方が結果的に満足のいく売却につながることが多いです。

 

契約形態（専任媒介か一般媒介か）についても説明を受けます。専任媒介はその会社だけに依頼する代わりに積極的に販売活動してもらいやすい、一方一般媒介は複数社に依頼でき広く買主を探せる、といったメリット・デメリットがあります。ご自身の希望に沿う形を選択しましょう。

 

⑤ 売却活動開始〜購入希望者との交渉

媒介契約を結んだら、不動産会社は物件の販売活動を開始します。広告作成、ポータルサイト（スーモやアットホーム等）への掲載、見込み客への紹介などが行われ、購入検討者から問い合わせや内覧希望が入ります。

 

売主の役割としては、内覧希望の日程調整や内覧時の対応（在宅の場合は感じよく対応する、あるいは不在にして任せるなど）があります。内覧後に購入希望者が現れたら、価格交渉や契約条件の調整です。

 

不動産会社が間に入って交渉してくれますが、値下げ交渉に応じるかどうか最終判断するのは売主自身です。市場動向や他に買手がいる状況などを踏まえ、担当者と相談しながら適切に判断しましょう。

 

以上が査定依頼から売却活動までの大まかな流れです。

注意点としては、「査定額＝実際の売却価格ではない」ことを改めて認識しておくことです。

査定はあくまで予想であり、市場の動向や交渉次第で売却価格は上下します。

 

また、査定依頼の段階で担当者の対応をよく見ることも大切です。質問にしっかり答えてくれるか、こちらの事情や希望を親身に聞いてくれるか、といった点はそのまま契約後の対応にも現れます。

 

「この人なら任せてもいい」と思える担当者かどうか、金額以外の部分も比較検討してください。

 

売却を成功させるポイント：査定後の準備から引き渡しまで

査定が終わり、いよいよ売却に向けて動き出す段階では、いくつか押さえておきたいポイントがあります。ここでは、査定後に売却成功のためにやるべきことや、売却時に発生する費用・税金について説明します。

 

適切な売出価格の設定

査定額を参考にしつつ、実際の売出価格を決めます。高く売りたい気持ちは当然ですが、市場とかけ離れた高すぎる価格を設定すると買い手が付きにくく、売却が長期化する恐れがあります。逆に急ぎで売りたい場合はやや低めの価格設定で早期売却を狙うこともあります。

 

担当の不動産会社と相談し、この価格なら◯ヶ月以内に売れそうというラインを見極めましょう。福島市の市場動向（前述のように全体的にはゆるやかな下落傾向）も踏まえ、長期戦になりすぎるとさらに相場が下がるリスクもあります。

 

適正価格の範囲内で納得できる売出価格を設定することが成功への第一歩です。

 

売却前の物件の手入れ・演出

より良い条件で売るために、物件の印象をできるだけ良くしておきましょう。具体的には室内の清掃・整理整頓です。

 

内覧に来た人が「この家を買いたい」と思えるよう、不要な荷物や家具は減らしてスッキリ見せ、掃除を徹底して清潔感を出します。特に水回り（キッチン・浴室・トイレ）や窓周りは念入りに掃除しましょう。

 

簡単な修繕も効果的です。壁紙の破れや床の傷がひどい場合は補修したり、電球切れを直したりしてきちんと手入れされている印象を与えることが大切です。ただし大規模なリフォームは費用対効果が合わない場合も多いので、基本は低コストでできる範囲の改善に留めましょう。

 

必要であれば不動産会社と相談し、ホームステージング（家具のレンタル配置など演出）サービスを利用する手もあります。

 

売却スケジュールの把握と調整

売却が決まったあとの流れも事前に把握しておくと安心です。買主と売買契約を結んだら、通常1〜2ヶ月後に決済（お金の受け取り）と物件引き渡しという流れになります。

 

引き渡し時までに引越しを完了し、電気・ガス・水道などの停止手続きや管理会社への引き渡し連絡など、やるべきことが多々あります。余裕を持って準備しましょう。

 

また、住み替えの場合は新居の入居タイミングと売却のタイミングを調整する必要があります。売却代金を新居購入の頭金に充てるケースでは特に資金計画と日程を綿密に計画しましょう。必要に応じて一時的な仮住まいや仮入居の相談をすることもあります。

 

売却にかかる費用と税金の確認

マンションを売却してお金を手にする際、そのまま全額が自由に使えるわけではなく、諸費用や税金の支払いが発生します。

 

代表的なものとして仲介手数料があります。仲介を依頼した不動産会社への成功報酬で、売却価格の3%+6万円（別途消費税）が上限額と法律で定められています。例えば1,500万円で売れた場合、約51万円＋消費税が仲介手数料となります。

 

また売買契約書に貼付する印紙税（数千円〜万円程度、物件価格による）、抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合の費用（ローンが残っている場合）などがあります。

 

さらに譲渡所得税（いわゆる売却益に対する税金）にも注意が必要です。購入時より高く売れて利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して原則として約20%（所有期間5年超の場合）の税金がかかります。

 

ただしご安心ください。マイホームを売った場合には「3,000万円特別控除」の特例があり、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円までを非課税とすることができます。

 

例えば長年住んだ自宅を売却して生じた利益が3,000万円以下であれば、税金はかからない可能性が高いです（確定申告で特例適用の手続きが必要）。

 

60代の方で長年お住まいだったマンションを売るケースではこの特例に該当することも多いでしょう。また、売却が買い替え（住み替え）の場合には、他にも「買い替え特例」や「住宅ローン控除との併用」など税務上の論点があります。

 

税金については金額が大きく関わる部分ですので、不明点は税理士や不動産会社に確認し、適切に申告・納税を行ってください。

 

心理面・交渉面でのポイント

最後に、売却を成功させるための心構えについて触れておきます。売主としては思い入れのある我が家ですから、できるだけ高く売りたいのは当然です。しかし、買主側にも予算や希望条件があります。

 

時には値下げ交渉を受けることもありますが、感情的にならず冷静に対処することが大切です。提示された条件が妥当かどうか、他に購入希望者が現れる見込みはあるか、といった点を担当者と話し合いながら判断しましょう。

 

逆にまったく妥協せず強気を貫いて買い手を逃してしまうと、結果的にさらに安い金額でしか売れなくなるリスクもあります。タイミングと適切な譲歩が成功への鍵です。

 

また、売却期間中は何かと不安になるものですが、信頼できる担当者に任せたなら必要以上に心配しすぎないようにしましょう。経過については定期的に報告をもらい、疑問点があれば遠慮なく質問して、不安を解消しながら進めることが大切です。

 

まとめ：福島市での不動産売却は地元のプロに相談を

この記事では福島市のマンション査定をテーマに、査定の基礎知識から地域の市場動向、査定額に影響する要因、買取という選択肢、査定依頼の手順と注意点、そして売却成功のポイントまで幅広く解説しました。

 

福島市の市場は大都市ほど急激な変動はありませんが、人口減少など長期的な課題も抱えており、適切なタイミングと価格設定で売却することが重要です。

 

査定を受けることでご自身のマンションの現在の価値を客観的に知ることができますし、プロの意見を聞くことで今後の判断材料が得られます。

 

不動産売却は専門的な部分も多く、一人で悩むより専門家に相談するのが近道です。福島市でマンションの売却をご検討中の方は、ぜひ地元の不動産のプロである当社にご相談ください。

弊社WIRED（株式会社ワイアード）は、福島市に拠点を置く不動産売却・買取の専門企業です。全社員が福島市出身の宅地建物取引士であり、地元密着ならではの視点で不動産売却をサポートしています。

 

売主の立場に立った丁寧な対応を心掛け、取引実績は1,200件を超えています。豊富な経験と地域知識を活かし、福島市の皆様に安心と満足のいく不動産売却サービスを提供しています。

 

福島市の市場を熟知したスタッフが、適切な査定と分かりやすいご説明でお手伝いいたします。もちろん査定は無料・秘密厳守で行っております。売却に関する疑問や不安な点についても丁寧にサポートいたしますので、お気軽にお問い合わせください。