不動産を売却することは人生の大きなイベントです。

 

特に、福島市で長年お住まいになったご自宅や、ご家族から相続した不動産を売却する場合、「何から始めればいいのか」「どんな注意点があるのか」と不安に思われる方も多いでしょう。

 

本記事では、福島市で不動産売却を検討している方向けに、売却時の法的・税務的なリスクや契約上の注意点、不動産市場の動向、空き家や土地を売る際のポイント、そして「買取」と「仲介での売却」の違いやメリットまで、網羅的に解説します。

 

それぞれのリスクや課題に対する具体的な解決策も紹介しますので、この記事を読めば不動産売却の流れとコツが一通りご理解いただけると思います。不動産取引や税金の知識に自信がない方にも分かりやすいよう、専門用語もできるだけかみ砕いて説明します。

 

最後には、福島市での不動産売却に関するよくある質問とその回答も掲載しています。不動産査定の依頼方法から税金対策まで疑問を解決できる内容です。不安や疑問を解消し、福島市で安心して不動産を売却するために、ぜひ参考にしてください。

 

1.法的・税務的なリスクと対策

不動産を売却する際には、法律や税金に関わるさまざまな手続きやリスクがあります。知らずに進めてしまうと、後から思わぬ税金の支払いや契約トラブルに発展する可能性もあります。ここでは、福島市で不動産売却を行う際に注意すべき法的・税務的なポイントと、その対策について解説します。

 

1-1. 譲渡所得税・住民税の注意点と対策

不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税（国税）と住民税（地方税）が課税されます。

 

譲渡所得税は不動産を売って得た所得にかかる税金で、売却価格から購入時の価格や売却にかかった費用（仲介手数料やリフォーム費用など）を差し引いた残りが課税対象となります。

 

住民税はその譲渡所得に対して市町村に納める税金です。税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）は約20%、5年以下の場合（短期譲渡所得）は約39%と大きな差があります。

 

例えば、長年住んだ自宅を売った場合は長期譲渡所得扱いとなり、譲渡益の約20%が税金となりますが、取得から5年未満で売却した投資用物件などは約39%もの税率が適用されます。

 

このように売却益に対する税負担は無視できない額になるため、税金対策が重要です。代表的な対策として、マイホーム（居住用財産）を売却する場合に利用できる「3,000万円特別控除」という特例があります。

 

これは、自分が住んでいた住宅を売却する際に、譲渡益から最大3,000万円まで差し引ける制度です。この控除を適用すれば、大半の方は譲渡所得税・住民税がかからなくなるか、かなり軽減されるでしょう（※適用にはその家に住んでいた期間など一定の条件があります）。

 

また、10年以上所有したマイホームを売った場合には、税率そのものが軽減される特例（長期譲渡所得の軽減税率）もあります。

 

さらに、売却益ではなく譲渡損失が出た場合でも、マイホームなら翌年以降の所得から損失を控除できる制度（譲渡損失の繰越控除）も用意されています。これらの税制優遇を活用することで、税負担を大きく減らすことが可能です。

 

一方、投資用物件や遊休地など居住用に該当しない不動産を売却した場合、上記の特別控除の対象とはなりません。そのため、利益が出た際にはそのまま課税されます。そうしたケースでは、長期譲渡所得になるまで待って売却する（所有期間5年超にして税率を下げる）といったタイミングの工夫が考えられます。

 

ただし、市場動向によっては価格が下がるリスクもあるため、税金だけで判断するのではなく総合的に検討しましょう。

 

最後に、実際に売却して利益が出た場合は、翌年に確定申告を行う必要がある点にも注意が必要です。不動産を売却して得た所得は原則として給与からの源泉徴収などが行われませんので、自分で確定申告をして税金を納めます。

 

確定申告を怠るとペナルティ（加算税や延滞税）が発生することもありますので、忘れずに手続きを行いましょう。税金計算が不安な場合は税理士や不動産会社に相談し、適切な税額計算と控除の適用についてアドバイスを受けることをおすすめします。

 

1-2. 相続税や相続した不動産を売却する場合の注意点

親御さんから受け継いだ土地や建物など、相続した不動産を売却するケースも多くあります。相続した不動産を売却する際には、通常の売却に比べていくつか注意すべきポイントがあります。

 

まず、相続税についてです。相続税は遺産総額が基礎控除（一定の非課税枠）を超える場合にのみ課税されます。多くの方は基礎控除内に収まり相続税の納税は発生しませんが、高額な不動産を含む資産を相続した場合には納税が必要になることもあります。

 

また、相続した不動産を売却した場合でも、その譲渡益に対して譲渡所得税・住民税が課税されます。ただし、相続で取得した不動産は所有期間を被相続人から通算できるため、多くの場合長期譲渡所得（税率約20%）として扱われます。

 

相続不動産を売却する際に押さえておきたいのは、相続登記（名義変更）の手続きです。不動産を相続しても自動では名義は切り替わりません。売却前に法定相続人全員で遺産分割協議を行い、名義を相続人に変更しておく必要があります。相続人が複数いる場合、全員の合意がないと売却できませんので、親族間で十分話し合っておきましょう。

 

また、相続税を納めた場合の特例として、「相続税の取得費加算」があります。相続税の申告後3年以内にその不動産を売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度で、譲渡所得税の負担を軽減できます。該当する方は税理士に相談すると良いでしょう。

 

さらに、相続した空き家を売却する場合には、被相続人居住用不動産の3,000万円特別控除という特例が適用できるケースがあります。条件を満たせば譲渡益から最大3,000万円を控除でき、相続した古い家屋を売却する際の大きな減税措置となります。

 

1-3. 売買契約書の落とし穴と法的リスク

不動産の売買契約は高額な取引であり、一度契約を交わせば原則として簡単に取り消すことはできません。そのため、契約内容をしっかり確認し、法的リスクを十分理解しておくことが重要です。契約書の落とし穴として注意したいポイントをいくつか挙げます。

 

まず、手付金の取り扱いです。売買契約時には買主から売主へ手付金（通常、売買代金の5～10%程度）が支払われます。契約書ではこの手付金に関する取り決めが必ず記載されており、買主が契約を途中で解除したい場合は手付金を放棄（売主が受領）し、売主が解除する場合は手付金の倍額を返還する、といった内容になっています（手付解除条項）。

 

手付金の額が不適切に低すぎると、買主が簡単に契約を解除してしまうリスクがありますし、高すぎると万一売主側の事情で解除せざるを得なくなったときの負担が大きくなります。適切な手付金設定と、解除条件の明確化が必要です。

 

次に、ローン特約（融資利用の特約）の確認です。買主が住宅ローンを利用して購入する場合、契約書に「買主が指定期日までにローン承認を得られなければ契約を白紙解除できる」という特約が付くことが一般的です。

 

このローン特約の期日があまりにも長期間だと、その間に市場の状況が変わったり他の購入希望者を逃したりする可能性があります。

 

特約の内容（期限や条件）は売主・買主双方で交渉可能ですので、不安な場合は不動産会社を通じて調整してもらいましょう。また、買主のローン審査状況について事前に確認し、過度に融資承認が難しそうな相手とは契約しないといったリスク管理も大切です。

 

さらに、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）に関する条項も重要です。契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約で合意した内容に適合しない（隠れた欠陥がある）場合に、売主が負う責任のことです。以前は瑕疵担保責任と呼ばれていたもので、現行の民法では契約不適合という形で規定されています。

 

中古住宅の売買では、契約書でこの責任を負う期間や範囲を定めるのが一般的です（例：「引渡し後○ヶ月間以内に見つかった契約不適合について売主が責任を負う」等）。売主にとっては責任期間があまり長いと後々のトラブルリスクが高まりますので、できるだけ期間を限定したり、「現状有姿」で引き渡す旨を明記して責任を限定することも検討されます。

 

ただし、故意に隠していた重大な欠陥などは期間に関係なく責任を問われる可能性がありますので、知っている不具合は事前に全て伝えておくことがトラブル防止の基本です。例えば雨漏りやシロアリ被害、土壌汚染など心当たりがある問題は告知書に正直に記載しましょう。後から発覚すると深刻な紛争に発展しかねません。

 

その他、契約書の細かな特約事項にも目を通す必要があります。稀なケースですが、中古物件の場合「残置物の撤去」や「境界の明示」についての取り決め、さらには「地役権や越境等の問題処理」について契約書に盛り込まれることがあります。

 

また、マンション売却であれば管理費・修繕積立金の精算方法、戸建や土地であれば境界確定や測量の実施責任など、見落としがちな条項もあります。

 

契約書にサインする前に、不明な点は不動産会社の担当者に確認し、一つひとつ理解してから署名押印するようにしましょう。契約書は専門用語も多いため、必要であれば家族や専門家（司法書士や弁護士）にチェックしてもらうと安心です。

 

1-4. その他の法的手続き（登記・測量など）に関する注意点

不動産売却には契約以外にも様々な法的手続きが伴います。これらを事前に把握して準備しておかないと、スムーズに取引が進まなかったり、思わぬ費用負担が発生することがあります。以下に、福島市で不動産を売却する際に注意すべき主な手続きや準備事項をまとめます。

 

・登記関係の確認・準備：

売却物件の登記簿上の情報を確認しましょう。現在の所有者氏名や住所が実際と異なっている場合、事前に変更登記が必要です（結婚等による姓の変更や、相続登記が未了の場合など）。

 

また、登記済権利証（いわゆる権利書）や登記識別情報通知は引渡し時に必要となるため、紛失しないよう手元に用意しておきます。万一紛失している場合でも、司法書士による本人確認情報の作成等で手続き自体は可能ですが、時間と費用が追加でかかるため早めに相談しましょう。

 

加えて、過去に住宅ローンを完済したにもかかわらず抵当権抹消登記をしていない場合は、抵当権の抵当登記も忘れずに行います。抹消には金融機関から発行された「解除証書」等が必要になりますので、手元の書類を確認しておきます。

 

・境界の明確化（測量）：

土地を売却する場合、隣地との境界がはっきりしているか確認が必要です。長年境界標（杭）が失われていたり、隣地所有者と境界について認識が食い違っていると、買主との契約に支障が出ます。

 

必要に応じて境界確定測量を実施し、隣地所有者立会いのもと境界点を確定させておきましょう。測量には費用と時間がかかりますが、売却後の紛争予防のための重要なプロセスです。

 

・未登記建物や増築部分の確認：

古い建物では、登記されていない増築部分や、登記上存在しない建物（未登記建物）があることがあります。売買において建物の表示登記がされていないと、金融機関のローン審査に影響する可能性や、買主に不信感を与える要因となります。

 

増築や改築を行った記憶がある場合は、その都度登記がされていたか確認しましょう。未登記であれば事前に登記手続きを進めるか、少なくともその事実を買主に説明して理解を得ることが必要です。

 

・必要書類の準備：

売却の最終段階（決済・引渡し）では、多くの書類を準備しなければなりません。主なものとして、売主本人確認のための身分証明書（運転免許証など）、実印と印鑑証明書（発行後3か月以内のもの）、物件の固定資産税納税通知書や権利証、マンションの場合は管理費等の清算書などがあります。

 

遠方にお住まいで福島市の役所に出向くのが難しい場合は、早めに準備しておくか、代理取得の方法を検討しましょう。また、相続物件の場合は戸籍謄本など相続関係を証明する書類一式も必要になります。これらを余裕をもって集めておくことで、いざという時に「書類が足りない！」と慌てずに済みます。

 

以上のように、法的・税務的な手続きやリスクへの対策をしっかりと講じておくことで、不動産売却を安全かつ確実に進めることができます。分からない点や不安な点があれば、遠慮なく不動産会社や専門家に相談し、適切なサポートを受けましょう。

 

2.不動産売却時のトラブルと解決策

不動産売却には多額のお金が動くため、さまざまなトラブルが起こり得ます。買主とのやり取りや価格交渉、契約後の予期せぬ事態など、想定されるトラブルとその解決策を把握しておくことが大切です。ここでは、売却の現場で起こりがちなトラブル事例と、その対処法について解説します。

 

2-1. 買主との交渉で気を付けるポイント

購入希望者（買主）との交渉では、円滑に話を進めながらも売主としての利益を守るバランスが求められます。直接的な価格交渉以外にも、諸条件や引渡し時期の調整など様々な交渉が発生します。以下のポイントに留意しましょう。

 

・交渉は冷静かつ丁寧に：

長年住んだ思い出の詰まった家であれば、買主からの指摘や条件交渉に感情的になってしまうこともあるかもしれません。しかし、交渉はビジネスと割り切り、冷静に対処することが重要です。感情的な応酬はトラブルのもとですので、常に丁寧な言葉遣いと姿勢で臨みましょう。

 

・希望条件は事前に整理しておく：

買主と話し合う前に、自分の希望条件を整理しておきましょう。譲れない条件（最低希望価格や引渡し可能な時期など）と、交渉可能な条件を明確にしておくとスムーズです。例えば「〇月までは居住したい」「庭の植木は引き取りたい」など、事前に伝えるべきことは仲介の不動産会社にも共有しておきます。お互いの条件を早めに擦り合わせておけば、後になっての食い違いを減らせます。

 

・直接交渉は避け、仲介会社を活用：

基本的には不動産会社の営業担当者が売主・買主間の調整役を務めます。個人同士で直接細かな交渉をすると、言った言わないのトラブルに発展しかねません。大事なことは必ず書面やメールで残し、仲介担当者を通じて正式に取り決めるようにしましょう。不動産会社はプロとして中立的な立場で交渉をまとめてくれますので、上手に任せることも必要です。

 

2-2. 価格交渉の注意点と対処法

売却活動を進める中で、価格交渉は避けて通れない場面が多いでしょう。購入希望者から「もう少し安くならないか」と打診されることは一般的です。そんな価格交渉に臨む際の注意点と対処法を見ていきます。

 

・事前に価格交渉の余地を見込んでおく：

売却価格（売出価格）は、実際の成約価格よりもやや高めに設定するのが通例です。これは交渉を見越した上でのクッションのようなもので、多くの場合5～10%程度の値下げ余地を想定しています。

 

最終的に「ここまでなら下げても良い」というボトムライン（最低許容価格）を自分の中で決めておきましょう。事前に不動産査定で売却相場を把握し、適正価格の範囲内で設定することが大前提ですが、その中でいくらまでなら譲れるかをシミュレーションしておくと慌てずに済みます。

 

・複数の購入希望者がいる場合は慎重に：

ありがたいことに複数の買手候補が現れることもあります。その場合、一方の希望者と急いで値下げ交渉に応じ契約してしまうと、実はもう一方は希望価格で買ってくれたかもしれない、といった機会損失が起こりえます。

 

複数の申し込み（購入申込書）をもらった場合は、不動産会社と相談の上で公平に比較検討しましょう。価格だけでなく決済までのスケジュールや契約条件も含めて総合的に有利な相手を選ぶのがポイントです。

 

・大幅な値引き要求には理由を尋ねる：

中には相場とかけ離れた大幅な値下げを求めてくる買主もいます。その場合、なぜその金額なのか理由を確認してみましょう。

 

例えば「リフォームに多額の費用がかかるから」「隣地との境界問題が不安だから」といった具体的な理由が出てくるかもしれません。その理由が妥当であれば、売主側で事前に対応（多少の補修を行う等）し、適切な価格交渉に持ち込める可能性があります。

 

理由もなく極端に安く買い叩こうとする相手であれば、無理に応じる必要はありません。市場に出して間もない時期であれば、相手の提示額が適正かどうか冷静に見極め、必要に応じて交渉を打ち切る決断も重要です。

 

2-3. 契約違反やキャンセル発生時の対処法

売買契約締結後に、何らかの理由で契約違反やキャンセル（解除）が発生するケースもあります。高額取引だけに、こうした事態は売主にとって大きな不安と損失につながりますが、事前に知識を持って備えておきましょう。

 

まず、買主側の事情による契約解除についてです。契約書に定めたローン特約による解除（ローン不承認の場合の白紙解除）や、手付解除の期間内での解除であれば、買主は手付金放棄により契約を解除できます。

 

この場合、売主は受け取った手付金をそのまま取得し、それ以上の損害賠償は請求できません。

 

一方、手付解除のできる期限を過ぎてから買主が一方的に契約を破棄したり、決済日に残代金を支払わないような明確な違反をした場合、売主は契約を解除して手付金を没収することができます（違約解除）。

 

契約書には違約時の取り決めとして「違約金」を定めることも多く、その場合は通常違約金額は売買代金の一律○％（例：20％）などと記載されています。

 

手付金が違約金額に満たない場合、不足分を別途請求できる場合もあります。ただし、実際に裁判等で争うとなれば時間と費用がかかるため、実務上は手付金放棄（没収）で決着とするケースがほとんどです。

 

次に、売主側の事情による解除です。契約後に「やはり売るのをやめたい」「他にもっと高い価格で買いたい人が現れた」といった理由で売主が解除したいと思っても、基本的には契約の履行が求められます。

 

売主都合で解除すれば先述の通り手付金の倍返し（受け取った手付金の倍額を買主に償還）に加え、違約金条項があればその支払いも生じ得ます。

 

特に他の買主への転売目的で既契約を反故にすることは信用問題にもなりますので、契約締結後の翻意は厳禁と心得ましょう。売却を迷う可能性がある段階では契約を結ばないことが一番のリスク回避です。

 

では、実際に契約解除や違約の事態が起きてしまった場合の対処法です。まずは不動産会社に速やかに連絡し、状況を共有します。不動産会社は契約実務に精通していますので、取るべき手順（内容証明郵便での通知など）や今後の対応について助言してくれるでしょう。

 

買主から解除の申し出があった場合も、感情的にならずプロを交えて話し合うことが大切です。違約により受け取った手付金は、次の買主を見つけるまでの補填にはなりますが、価格下落や時間ロスを考えると必ずしも十分ではありません。

 

できれば契約違反に至る前に、早め早めにコミュニケーションを取り問題を解決するのが理想です。たとえば買主の資金繰りに一時的な問題が起きた場合、決済日を多少延長して対応するなど、柔軟に乗り切れるケースもあります。

 

どうにも相手と折り合えない場合は、最終的には弁護士など法律の専門家に相談し、法的措置も視野に対応を検討します。

 

2-4. 瑕疵担保責任（契約不適合）のトラブル防止策

売却後しばらくしてから買主から「雨漏りが見つかった」「シロアリ被害があった」などと連絡が来るケースがあります。これは物件に隠れた欠陥があり、引き渡された不動産が契約内容に適合しなかった（契約で約束した状態を満たしていない）として問題になるものです。

 

いわゆる瑕疵担保責任（現行法では契約不適合責任）のトラブルです。売主にとって売却後にこうした責任を問われるのは避けたい事態ですが、防止策を講じておくことでリスクをかなり減らせます。

 

・事前に物件の状態を把握・告知する：

自分では気づいていなかった不具合が後から発覚するケースもあります。それを防ぐには、売却前に専門家による建物状況調査（インスペクション）を実施する方法があります。

 

調査を行えば、構造上の問題や雨漏りの有無、シロアリ被害の痕跡などをプロの目でチェックできます。問題が見つかれば売却前に修繕するか、買主に「このような不具合があります」と最初から伝えた上で納得して購入してもらうことができます。

 

告知を受けた買主は契約後にその点で文句を言えなくなるため、トラブル防止につながります。調査費用はかかりますが、安心を買う意味でもインスペクションは有効な手段です。

 

・契約不適合（旧瑕疵担保）責任を免責にした契約を締結する。

売主が不動産業者以外の特に個人である場合には、民法上、契約不適合責任を免責とする特約を付与した契約を結ぶことも認められています。

しかし、この免責の特約は買主側から見ると非常に不利な契約内容となるため、買主の理解はもちろん、仲介として間を取り持つ不動産会社にも協力してもらわなくてはいけません。つまり、売主の側に立って仕事をしてくれる不動産会社を見つける必要があるでしょう。

 

以上、売却時に起こりうるトラブルとその対応策を見てきました。適切な交渉術やリスク管理の方法を知っておくことで、多くのトラブルは未然に防げます。福島市の不動産に精通した専門会社であれば、これらのトラブル対応について豊富な経験があります。不安な場合は一人で抱え込まず、プロの力を借りて円滑な売却を目指しましょう。

 

3.福島市の不動産市場動向を押さえる

福島市で不動産を売却するなら、地域の市場動向もしっかり把握しておきましょう。需要と供給のバランスやエリアごとの相場感、売却に適した時期を知ることで、より有利に売却戦略を立てることができます。ここでは、福島市の不動産売却相場とエリア特性、そしてタイミングの考え方について解説します。

 

3-1. 福島市における不動産売却相場の目安

福島市の不動産価格は、全体傾向としてはゆるやかな下落傾向がありますが、エリアによって、以下のように３極化が進んでいます。

1. 価格が維持ないしわずかに上昇していくエリア
2. 価格がゆるやかに下落していくエリア
3. 価格の下落が進み、売却が難しくなっていくエリア

 

福島駅を中心とした～町などの旧市街地や、商業施設が充実する南矢野目エリアなどでは価格が維持、ないしゆるやかに上昇していますが、例えば蓬莱やしのぶ台などの大型団地では価格が付きづらい状況になってきています。

この辺りは、インターネットなどで調べても、「今」の情報には出会えませんので、自分の不動産がどのくらいで売れそうか把握するには、やはりプロによる不動産査定を依頼するのが確実です。福島市の地域事情に詳しい不動産会社に査定を依頼すれば、最新の取引事例に基づいた適正価格の目安を教えてもらえます。

 

インターネット上で大まかな査定額を算出できるサービスもありますが、現地を見た詳細査定でないと正確性に欠けます。不動産会社の無料査定を活用し、自分の物件の売却相場をしっかり把握しておきましょう。

 

3-2. 売却しやすいエリア・地域の特徴

福島市内でも、買い手の付きやすいエリアと時間のかかりやすいエリアがあります。一般に需要が高いのは、生活利便性の高い地域や人気の住宅地です。例えば福島駅周辺の市街地は商業施設や交通の便が良く、資産価値も安定しているため売却しやすい傾向があります。

 

また、スーパーや学校が近い郊外の住宅街（野田町や、南矢野目、大森など）もファミリー層に人気で比較的需要があります。

 

一方、買い手が見つかりにくいエリアとしては、山間部や公共交通が不便な地域、旧村エリアなどが挙げられます。そうした場所の物件は売却までに時間がかかる場合が多く、価格設定の工夫が必要です。

 

築年数が極めて古い物件や再建築不可の土地も、買い手が付きにくいため、場合によっては不動産会社による買取も検討すると良いでしょう。

 

3-3. 売却に適したタイミング（時期）の考え方

不動産を高く早く売るには、売り出すタイミングも考慮したいポイントです。一般的に、不動産市場には繁忙期と閑散期が存在します。

 

季節的な傾向としては、年度替わりや転勤・進学シーズンにあたる1～3月頃が市場の繁忙期と言われます。福島市でも例外ではなく、この時期は新年度に向けて住まいを探す人が増えるため、売却物件への問い合わせや内見も活発化します。

 

特に3月は駆け込み需要で売買契約がまとまるケースも多いです。次いで、秋口の9～11月頃も比較的人の動きが多い時期です。お盆明けから年末にかけて転勤や住み替えのニーズが発生し、秋晴れで物件を見に行きやすい気候ということもあり、内覧件数が増える傾向があります。

 

逆に、真夏のお盆前後や年末年始は不動産市場も一息つく時期で、極端に動きが鈍くなります。この時期に売り出しても目立たず、販売活動が長引いてしまう可能性があります。

 

もっとも、「いつ売り出すのが完璧か」というのは最終的には結果論で、買い手との巡り合わせも関係します。重要なのは、売却を決断したら早めに準備を進めることです。市場の状況は常に変化しますし、不動産は基本的に時間が経てば経つほど建物の価値は下がり、空き家であれば維持費や劣化リスクも増します。

 

需給バランスによっては、「もう少し待てば高く売れるかも」と期待していたら逆に買い手が付かなくなった、ということも起こりえます。特に福島市のように急激な地価上昇が見込みにくいエリアでは、売りたいと思ったタイミングが売り時と言えるでしょう。

 

タイミングを考える上で、もう一つ個別事情も考慮しましょう。例えば現在ローン返済中なら、ローン残高と売却予想額の兼ね合い（オーバーローンにならないか）を見て、適切な売却時期を検討します。

 

また、築年数が経過すると買主の住宅ローン減税等の適用が難しくなるケースがあるため、築20年・25年といった節目を迎える前に売り出した方が有利な場合もあります。税制面では、先述した譲渡所得の所有期間区分（5年超か否か）もタイミング判断の材料です。

 

5年未満の場合は少し待って長期譲渡所得になるまで売却を遅らせると税率が下がるので有利になります。もっとも、その間に市場価格が下落しては元も子もありませんから、あくまで総合的な判断が必要です。

 

総じて、福島市での不動産売却は「思い立ったが吉日」の側面があります。市場の波を読むのは難しいため、プロの意見を参考に今が売り時かどうかを判断し、売却を決めたらタイミングを逃さず動くことが成功への近道です。信頼できる不動産会社は、市場動向を踏まえて適切なアドバイスを提供してくれるでしょう。

 

4.空き家・空き土地を売却する際の特有の問題と対策

所有している不動産が現在誰も住んでいない空き家であったり、更地のままの空き地である場合、通常の不動産売却とは別の問題も生じます。

 

空き家・空き地特有のリスクや費用を理解し、適切に対策を講じることが大切です。この章では、空き家を放置することのリスクや維持費の負担、そして空き家・空き地を売却する際のポイントについて解説します。

 

4-1. 空き家を放置するリスクとデメリット

家を空き家のまま長期間放置しておくと、さまざまなリスクやデメリットが生じます。具体的には以下のような問題が考えられます。

 

・建物の老朽化・倒壊リスク：

人が住まなくなると家屋の劣化は早まります。風雨に晒されて屋根や外壁が傷み、やがて雨漏りやシロアリ被害が進行して構造が脆くなります。最悪の場合、空き家が倒壊して近隣に被害を及ぼす危険もあります。特に築年数の古い木造住宅は、定期的に換気やメンテナンスをしないと急速に傷んでしまいます。

 

・犯罪やトラブルに巻き込まれる可能性：

人の気配がない空き家は、放火や不法侵入、窃盗など犯罪の標的になりやすくなります。また、子どもが侵入して遊んでいたところ怪我をするといった事故も起こりかねません。空き家そのものが社会的なリスクとなり、防犯面・防災面で周囲に迷惑をかけてしまう恐れがあります。

 

・景観や衛生の悪化：

庭木や雑草が伸び放題になり、ゴミが溜まって不衛生になると、近隣の景観や衛生環境を損ねます。害虫や小動物の温床にもなり、周囲から苦情が寄せられるケースもあります。近所にとって「空き家があること自体」が不安材料となり、地域全体のイメージ低下にもつながります。

 

・行政からの指導・命令：

空き家の状態が著しく悪くなり「倒壊の恐れがある」「衛生上有害」と自治体に判断されると、「特定空家等」に指定される場合があります。特定空家に指定されると所有者に対し改善や撤去の指導・勧告が行われ、それでも是正されない場合は行政代執行（強制的な解体と費用徴収）が取られることもあり得ます。

 

また、後述しますが特定空家に該当すると住宅用地特例が外され税負担が跳ね上がるという経済的不利益も生じます。

 

以上のように、空き家をそのままにしておくことはリスクが大きく、メリットはほとんどありません。「いつか使うかもしれない」と放置するよりも、早めに売却や活用の道を探ることが得策です。

 

4-2. 空き家・空き地の管理費用や固定資産税の負担

空き家や使っていない土地であっても、所有している限り維持費や税金の負担がかかり続けます。代表的な負担は以下の通りです。

 

・固定資産税・都市計画税：

不動産を所有しているだけで毎年課税されるのが固定資産税です（都市計画区域内では都市計画税も加算）。住宅が建っている土地には税金の優遇措置（住宅用地の特例）がありますが、それでもある程度の税金は毎年かかります。

 

例えば評価額にもよりますが、更地や特例の無い土地であれば年間数万円～十数万円、住宅が建っている土地でもその1/6程度の税額がかかります。

 

誰も住んでいない空き家でも課税額は基本的に変わりません（※むしろ前述の特定空家に指定されると住宅用地特例が外され税負担が跳ね上がります）。使っていない不動産に対して、毎年こうした税金を払い続けるのは大きな負担です。

 

・管理・メンテナンス費用：

空き家を適切な状態で維持しようとすれば、それなりの管理コストが発生します。例えば定期的な換気や清掃、庭木の剪定、草刈りなどを業者に依頼すれば、その都度費用がかかります。

 

遠方に住んでいる場合は管理代行サービスを利用することもありますが、これも月々数千円～数万円の費用となるでしょう。マンションの場合は誰も住んでいなくても管理費・修繕積立金は毎月徴収されますし、駐車場として利用していない空き地でも草刈りや不法投棄防止策など維持管理は必要です。

 

・光熱費・保険料等：

誰も住まなくても、防犯上最低限の照明を点灯したり、防湿のために通風・除湿器を稼働させるなどでわずかながら電気代がかかることもあります。

 

また、火災保険や地震保険に加入していれば、居住の有無に関わらず保険料を払い続ける必要があります。空き家だと保険料が割高になるケースもあります。さらに、水道管破裂などの事故を防ぐための措置（冬季の水抜きなど）も必要で、万一漏水事故が起これば修理費もかかります。

 

このように、空き家・空き地は収入を生まないどころか維持費や税金を払い続けることにもなってしまいがちです。売却すればこれらの負担から解放され、その後の資金を有効活用できます。長年放置して余計なコストをかけるくらいなら、早めに処分する方が経済的にも賢明と言えるでしょう。

 

4-3. 空き家・土地を売却する際のポイント

空き家や空き地を売却する際には、通常の物件以上にいくつか気を付けたいポイントがあります。特有の事情を踏まえた対応策を以下にまとめます。

 

・現状のまま売るか解体して売るか：

老朽化した空き家の場合、「建物付き土地」としてそのまま売るか、一旦更地（建物を解体）にしてから売るか悩むところです。建物が古すぎて使い物にならない場合、買主は結局取り壊す前提で土地値ベースで価格を判断します。

 

そのため売主側で解体して更地にしてしまった方が高く売れるケースもあります。しかし解体費用（数十万円～数百万円規模）がかかる点と、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れて売れるまでの税負担が増える点には注意しましょう。

 

解体すべきか否かは、不動産会社の査定時に提案を受けることができます。市場のニーズを踏まえ「解体済みの更地にした方が売りやすい」などの助言をもらえるので、プロの意見を参考に判断しましょう。

 

・売却前に最低限の手入れを：

空き家をそのまま売るにしても、見栄えを良くする努力は必要です。長期間放置され荒れた印象のままだと、買主に敬遠されたり値切られたりしやすくなります。不要品やゴミは片付け、庭木の剪定や草刈りを行い、空気の入れ替えや簡易清掃を実施しておきましょう。

 

室内の荷物が大量に残っている場合は、不用品回収業者に依頼して整理することをおすすめします。見学に訪れた購入検討者が「思ったよりきれいだ」と感じれば、印象が大きく向上し、売却成功に近づきます。

 

空き家・空き地の売却は、放置するリスクを解消し経済的負担からも解放される前向きな一歩です。不動産会社に相談すれば、空き家特有の問題も踏まえて最適な売却プランを提案してもらえます。

 

物件の状態によっては買取による早期処分も可能です。管理しきれない空き家をお持ちの場合は、ぜひ早めに専門家に相談してみましょう。

 

5.不動産の「売却」と「買取」の違いと買取を選ぶべきケース

不動産の売却には大きく分けて2つの方法があります。ひとつは一般的な仲介による売却（市場に出して買主を見つける方法）、もうひとつは不動産会社による買取です。

 

それぞれメリット・デメリットが異なり、状況に応じて最適な方法を選ぶことが重要です。この章では、仲介売却と買取の違いを整理し、どんな場合に買取を選ぶべきかを解説します。

 

5-1. 仲介による売却（一般的な不動産売却）の特徴

 

仲介による売却とは、不動産仲介会社（不動産業者）に依頼して市場で購入希望者を探し、第三者の買主へ物件を売却する方法です。現在、日本で行われる不動産取引の多くはこの仲介による売却です。その特徴は次のとおりです。

 

・市場価格での売却が期待できる：

仲介では複数の買主候補に競争入札してもらう形になるため、適切に進めれば相場に見合った価格、場合によっては相場以上の高値で売却できる可能性があります。特に人気エリアや希少性の高い物件であれば、複数の買い手が現れて希望価格で売れることもあります。売主にとっては手取り金額を最大化しやすい方法と言えます。

 

・売却完了までに時間がかかることがある：

仲介では買主探しから契約完了まで一定の期間を要します。早ければ数週間で買い手が見つかることもありますが、通常は数ヶ月程度を見込むのが一般的です。物件によっては半年以上買手がつかないケースもあります。また、売却活動中は内覧対応などに時間を割く必要もあります。スケジュールに余裕を持って取り組むことが大切です。

 

・売却活動や契約手続きの手間：

仲介売却では、不動産会社と媒介契約を結び、査定価格を参考に売り出し価格を決め、チラシやインターネットで広告を出してもらいます。その後、内覧希望者への対応（日時調整や当日の案内）が発生し、購入申込があれば価格交渉、条件交渉を経て契約締結、そして決済・引渡しとなります。

 

こうしたプロセスを売主自身が主体となって進める必要があります。不動産会社がサポートしてくれますが、売主も各段階で意思決定や準備を行わねばなりません。煩雑に感じるかもしれませんが、きちんと段取りを踏めば不安に思うことはありません（売却の具体的な流れは次章で説明します）。

 

・仲介手数料が発生する：

仲介で成約すると、売却代金から仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。仲介手数料は法律で上限が定められており、「売買価格の3%+6万円（税別）」が基本です（例：1,000万円で売れた場合は36万円+消費税が手数料となります）。成功報酬型であり、売れなければ手数料はかかりません。

 

・買主の事情に左右される：

仲介では個人の買主が相手となるため、相手の住宅ローン審査が通らなければ契約が白紙になる、引渡し日程の調整に融通が必要、買主が神経質で細かな条件交渉が発生する、といった可能性もあります。一般的にはスムーズに進むことが多いですが、不特定の相手を探す以上ある程度の不確実性が伴う点は理解しておきましょう。

 

5-2. 業者による不動産買取のメリット・デメリット

 

不動産会社が直接物件を買い取る買取には、仲介による売却と比べて次のような特徴があります。

 

メリット：

 売却までのスピードが速く確実であること、売却活動の手間が省けること、物件を現状のまま買い取ってもらえること、売却後に買主からクレームを受けるリスクが少ないこと、さらに仲介手数料が不要になることなどが挙げられます。

 

デメリット：

一方で売却価格が仲介より低くなりがちな点が最大のデメリットです。一般に市場価格の7～8割程度になるケースが多く、状況によっては半額程度になることもあります。また、業者によって買取条件に差があるため、複数社に査定を依頼して比較することが重要です。さらに、買取では最終的な買主を選べない（業者が再販するため）という点も、人によってはデメリットと感じるかもしれません。

 

5-3. 買取を選択した方が良いケースとは

 

買取が向いているのは、手間なくスムーズに売却したい場合、売却を急ぐ必要がある場合、物件が老朽化や特殊事情で一般の買い手を見つけにくい場合、売却を秘密裏に行いたい場合、などです。

 

こうしたケースでは買取を検討する価値があります。ただし「少しでも高く売りたい」といった場合は仲介のほうが適しています。

 

実際には、物件やお客様の状況によって最適解は異なりますので、まずは実績ある不動産会社に相談し、仲介と買取の両面から提案を受けることをおすすめします。信頼できる不動産会社であれば、仲介と買取のメリット・デメリットを丁寧に説明し、売主様にとってベストな方法を一緒に考えてくれるでしょう。

 

6.不動産売却の流れと成功のポイント

最後に、不動産売却の一連の流れと、売却成功のためのポイントを押さえておきましょう。初めて不動産を売却する方でも、ステップを理解して備えておけば安心して進められます。

 

6-1. 不動産売却の基本的な流れ（ステップ概要）

 

不動産売却のおおまかな流れは以下のとおりです。

 

1.不動産会社に査定依頼・媒介契約： 

複数の不動産会社に査定を依頼して相場を把握し、信頼できる1社と媒介契約（売却の依頼契約）を結びます。

 

2.売出し価格の決定・販売開始： 

査定額や市場動向を参考に売出し価格を決め、不動産会社が広告や営業を行って買主探しを開始します。

 

3.内覧対応：

 購入希望者から問い合わせがあれば物件を内覧してもらいます。日時調整や当日の案内は不動産会社がサポートしてくれます。

 

4.購入申込と条件交渉： 

購入希望者から買付申込（購入希望価格や条件の提示）が入ります。価格や引渡し時期などの条件交渉を行い、双方合意に至れば契約へ進みます。

 

5.売買契約の締結： 

不動産会社立会いのもと売買契約書を取り交わします。買主から手付金を受領し、契約内容が確定します。

 

6.決済・物件引渡し：

後日、買主から残代金を受領して所有権移転手続きを行い、物件の引渡しを完了します。鍵などを引き渡し、これで売買が完結します。

 

契約から引渡しまでの間に引越しや抵当権抹消の準備、関係書類の用意などを進めます。なお、譲渡益が出た場合は翌年に確定申告が必要となります。

 

6-2. スムーズに売却するための事前準備

 

売却をスムーズに進めるには、事前の準備が重要です。具体的には、物件の権利証や図面など必要書類を揃え、家の中を点検して修繕や清掃を行い、不要な荷物は早めに整理しておきましょう。

 

住宅ローンが残っている場合は残高の確認と、売却代金で完済できるかの試算も必要です。

また、売却に伴う税金（譲渡所得税）の発生有無も事前に把握しておくと安心です。わからない点は早めに不動産会社や税理士に相談し、準備万端で売却活動に臨むことが成功の近道です。

 

6-3. 希望通り高く売るためのコツ

 

できるだけ高く売却するためには、適正な価格設定と売却時期の見極め、そして物件を魅力的に見せる工夫が重要です。相場から大きく乖離した高値設定は避け、市場が受け入れやすい価格を設定しましょう。

 

また、内覧時には整理整頓と清掃を徹底し、明るく清潔な印象づくりを心掛けます。必要に応じてインテリアの演出なども効果的です。

 

さらに、信頼できる不動産会社を選ぶことも成功の鍵です。地域の市場に詳しく、親身に相談に乗ってくれる担当者に任せれば、適切な戦略で売却を進められます。交渉の際もあまり強硬になりすぎず、柔軟な姿勢で臨むことが結果的に満足のいく契約につながるでしょう。

 

7.福島市での不動産売却に関するよくある質問（FAQ）

7-1. 不動産の査定はどうやって依頼すればいいの？費用は？

 

回答：

 不動産の査定は、不動産会社に電話やWebから無料で依頼できます。福島市内の不動産会社に連絡して「査定をお願いしたい」と伝えれば、担当者が物件情報を確認し、訪問査定の日程を調整してくれます。

 

最近は一括査定サイトで複数社にまとめて依頼する方法もありますが、一度に多くの連絡が来るため対応できる範囲で利用すると良いでしょう。なお、査定は基本的に無料で行われ、査定を受けたからといってその会社に必ず売却を依頼しなければならないわけではありません。

 

7-2. 築年数が古い家でも売却できる？高く売るには？

 

回答：

 築年数が古い家でも売却は可能です。ただし、築浅の物件に比べると買主が見つかるまで時間がかかったり、成約価格も低めになる傾向があります。

 

建物が老朽化して価値がほとんどない場合、買主は土地の価格を中心に判断するため、売主側で解体せず現状で売り出すケースも多いです。それでも工夫次第でできるだけ高く売ることは可能です。

 

例えば雨漏りやシロアリ被害などの不具合があれば事前に修繕し、室内外を整理整頓して綺麗にしておくと、買主に「そのままでも使えそうだ」という安心感を与えられます。

 

古い家ならではの趣ある梁や和風の建具など、独自の魅力を感じさせるポイントをアピールすることも効果的です。不動産会社と相談し、物件の長所を生かした宣伝を工夫してもらいましょう。

 

築古物件であっても適切な価格設定をすれば買い手は見つかりますし、どうしても売れない場合は不動産会社による買取も選択肢になりますので、まずは諦めずに相談してみましょう。

 

7-3. 売却する際、どんな費用や税金がかかるの？

 

回答：

不動産売却時には、不動産会社への仲介手数料（成約価格の3%+6万円+消費税）が発生します。

 

そのほか契約書に貼る印紙税（数千～数万円）や、住宅ローンを完済する場合の抵当権抹消登記費用（登録免許税数千円＋司法書士手数料）などの費用も必要です。また、引越し代や測量費、不用品処分費などがかかることもあります。

 

売却によって利益（譲渡益）が出た場合、所得税・住民税として譲渡所得税が課税されます（譲渡益に対し長期なら約20%、短期なら約39%）。

 

ただし、マイホームの場合は3,000万円特別控除などの税金対策により税額がゼロになるケースも多くあります。譲渡所得が生じた際は翌年に確定申告が必要となります。

 

7-4. 住みながらでも売却活動はできるの？

 

回答：

 はい、もちろんできます。実際、多くの方が住みながら家を売却しています。住居を売却する場合、買主が決まって引渡しをするタイミングまで実際に住み続け、引渡し直前に引越しをするのが一般的です。

 

売却活動中は、内覧希望があれば一時的に家を留守にして対応したり、部屋をできるだけ片付けて見せたりといった協力が必要ですが、それ以外は普段通りの生活を送りながら買主を探すことができます。

 

住みながら売却する際のポイントとして、内覧対応時には生活感を少し抑えてモデルルームに近い状態に整えることが挙げられます。難しい場合もありますが、できる範囲で構いませんので、部屋をすっきりさせて明るく清潔に見せる工夫をしましょう。

 

また、内覧時には売主ご本人は外出して、不動産会社の担当者に任せるケースも多いです。その方が買主も気兼ねなく室内を見て回れます。内覧が終われば通常通り家に戻ってOKです。

 

売却が決まり契約した後、実際の引渡し日までは通常1ヶ月ほど期間があります（買主のローン手続き等のため）。その間に引越しの準備を進め、引渡し当日までに新居への転居を完了させます。引渡し当日に家を空けて鍵を買主に渡す流れです。

 

「家を売る=すぐに出て行かなければならない」わけではないのでご安心ください。むしろ空き家にしてしまうと家具が無くなり部屋が狭く見えたり、生活イメージが湧きにくくなる場合もあります。家具がある程度残っている住まいのほうが温かみが伝わり、買主に好印象となることもあります。

 

7-5. 近所に知られずに売却することは可能？

 

回答：

 できる限り周囲に知られずに売却する方法としては、不動産会社に広告や看板を控えるよう依頼することが有効です。一般公開せずに特定の購入候補者だけに情報を伝えてもらえば、ご近所に気付かれにくくなります。

 

ただし完全に秘密裏に売るのは難しいため、万一知られた場合には簡単に事情を説明するなど柔軟に対応しましょう。また、不動産買取を利用すれば短期間で売却が完了し、周囲に知られるリスクを最小限にできます。

 

7-6. 売却にはどのくらいの期間がかかる？

 

回答：

一般的には、売り出してから3～6ヶ月程度で契約に至るケースが多いです。ただし物件の条件や市場動向によって短期間で売れることもあれば、半年以上かかることもあります。

 

契約後、引渡し完了まではさらに1ヶ月ほど必要です。少しでも早く売却したい場合は、適切な価格設定や売却時期の選択が重要になります。どうしても急ぐ場合は、前述の買取を利用することで大幅に期間を短縮することも可能です。

 

7-7. 複数の不動産会社に査定を依頼した方が良い？

 

回答：

はい。複数の不動産会社に査定してもらうことで、適正な売却相場を把握しやすくなります。一社だけだと判断材料が少ないため、少なくとも2～3社には依頼してみると良いでしょう。それぞれの査定価格や提案内容を比較検討し、信頼できそうな会社を選ぶことが大切です。

 

ただし、中には契約を取りたいがために相場とかけ離れた高値を提示する業者もあります。査定額の根拠をしっかり確認し、妥当な範囲かどうか見極めましょう。

 

7-8. 買取を利用した方が良いのはどんな場合？

 

回答：

 一般的に、買取は売却を急いでいる場合や物件が老朽化・特殊事情で買い手が付きにくい場合、近隣に知られたくない場合、売却活動の手間を省きたい場合などに向いています。そのようなケースでは、たとえ仲介より価格が下がっても買取で早期売却するメリットが大きいでしょう。

 

一方、時間がかかっても高値を目指したい場合は仲介のほうが適しています。どちらが良いか迷う場合は、不動産会社に仲介・買取それぞれの見込み額を算出してもらい、比較検討すると安心です。

 

福島市で不動産の売却をご検討中の方は、株式会社WIRED（ワイアード）が無料査定とご相談を承っております。経験豊富なスタッフが法律や税金のご相談も含めて丁寧にサポートいたします。

 

ぜひお気軽にご相談ください。