お父様、お母様あるいはご先祖様から受け継がれた、福島市の大切な不動産。

 

いざ自分が相続するとなった際、慌てることなく相続対策の手続きを行なうことができる方は、そこまで多くはありません。

 

ほとんどの方が初めての相続で、「何から始めれば良いかわからない。」「どんな書類を揃える必要があるのだろう」「兄弟がいるけれど、そのように相続するのだろう」と知らないことばかりで不安になることと思います。

 

また、今年の４月１日より相続登記が義務化となり、これまで相続登記をせずにそのままにしてきた不動産についても、原則令和９年３月３１日まで（３年以内）に相続登記を行わなくてはなりません。

 

今回は、福島市の不動産の相続対策として、手続きの流れを詳しくご説明いたします。

 

【相続登記には３つのパターンがある。】

不動産の相続手続きとは、つまり不動産の相続登記を完了させることです。

 

これは、不動産の所有者が亡くなった場合に、法務局に登記されている所有者の名義を相続人に変更することを指します。

 

言い換えれば、お亡くなりなった方から相続人への所有権移転の登記ということです。

相続登記には、主に３つのパターンがあります。

 

 

■法定相続での相続登記

 

法律で決まっている法定相続分（それぞれの相続人の相続割合）に応じて、不動産の名義を相続人全員の共有に名義変更を行う相続登記です。

 

具体的に例えば、福島市にある一つの不動産を３人の相続人（兄弟）で分ける場合

Aさん：１/３ ・ Bさん：１/３ ・ Cさん：１/３　といった様に分けることになります。

 

この方法では、準備する書類も少なく、一つの不動産の所有権を均等に３つに分けているため、一見するととても公平でわかりやすい方法に感じますが、この方法はあまりお勧めできません。

 

なぜなら、不動産は一度共有名義にしてしまうと、後で賃貸に出したいと思ったり、売却をしようと思ったときに、共有者全員の同意が必要となるため、その後の利活用を一人では決められなくなるためです。

 

特に売却においては、共有名義人がいる場合、契約や決済などの手続きの際に原則共有者全てが出席する必要があり、手続きが複雑になるデメリットもあります。

 

また、相続後に、共有名義人のうちの一人が亡くなってしまったりすると、さらにその方の相続人が名義人として追加されることとなり、どんどん権利の枝分かれが進んでしまうといった恐れもあります。

 

相続財産が不動産一つのみで、誰か一人だけに相続させるのは公平ではないと考える場合には、遺産分割協議において「換価分割」といった方法もありますので、合わせてご検討されると良いと思います。

 

（換価分割については別記事：福島市の相続不動産の揉めない遺産分割には、査定が必要。をご覧ください。）

 

 

■遺言による相続登記

 

亡くなった方（遺言者）が遺言書を残していた場合には、遺言による相続登記を行います。

 

相続においては、「遺言者の意志」が最優先であり、遺言書の内容は、法定相続分や遺産分割協議に優先されます。

 

従いまして、遺言書がある場合には、原則として遺言書にて決められている内容通りに不動産の名義変更を行わなくてはなりません。

 

（ただし、相続人及び包括受遺者の全員が合意すれば遺言書の内容と異なる遺産分割を行うことができます。）

 

 

■遺産分割による相続登記

 

相続人間で話し合い「誰が、何を、どれだけの割合」（遺産分割協議）で相続するかを取り決め、遺産分割協議書を作成し相続登記を行う方法で、３つのなかで最も一般的な相続登記の方法です。

 

具体的には例えば一つの不動産と現金５００万円を相続人２人で分ける場合、

Aさん：不動産・ Bさん：現金５００万円　といった様に法定相続分に限らず、相続人間で自由に取り決めることが出来ます。

 

また上記でも記載した通り、例えば不動産の価値が1000万円である場合には、代表者一人がその不動産を相続し、売却した後にその金額を分けるという方法（換価分割）もあります。

 

この場合では、Aさんを代表者として不動産を100万円で売却した後、

 

Aさん：売却益500万円＋現金250万円・ Bさん：売却益500万円＋現金250万円

といった形で、その売却益と遺産である現金を均等に分けるといったことも可能です。

 

 

【福島市の不動産の相続登記の流れ】

福島市での不動産相続登記の流れについて、ここでは、最も一般的な「遺産分割協議による相続」についてご説明いたします。

 

不動産相続登記の流れは大きく分けると、以下の様になります。

 

• 相続不動産について必要な情報を集める。
• 戸籍謄本等の必要な書類を集める。
• 相続人間で遺産分割の協議を行う。
• 相続登記に必要な書類を揃え、法務局にて相続登記を申請する。

 

それぞれを詳しくご説明していきます。

 

■相続不動産について、必要な情報を集める。

相続登記のまず最初のステップは、対象の不動産の確定です。これはお亡くなりになった被相続人が、どこにどんな不動産を持っていたかを確認する作業です。

 

これの確認には、福島市であれば毎年５月〜６月ごろに送付される「固定資産税・都市計画税の課税明細書」を確認するが最も簡単な方法です。

 

また、この書類がお手元にない場合には、福島市役所で「名寄せ」を取ることで、被相続人の所有していた不動産の一覧を確認することができます。

 

合わせて、それらの不動産の権利証（登記識別情報通知）があるかも確認されると良いでしょう。

 

また、続くステップの遺産分割協議の際、誰が何をどれだけ相続するかを取り決める際、相続人間で納得した不公平感のない遺産分割を行う重要なヒントとして、

 

特に相続不動産が複数ある場合には、それぞれの不動産の現在の価値（いくらで売れるか）を確認しておくことをおすすめします。

 

あらかじめ、それぞれの不動産の価値を知っておけば、より公平な分割の一助となるためです。

 

（不動産の価値を知る方法については別記事：福島市の相続不動産の揉めない遺産分割には、査定が必要。もご参照ください。）

 

 

■戸籍謄本を確認する。

相続人間で遺産分割協議を始める前に、必ず確認したいのが、本当に他に相続人がいないか？（法定相続人の特定）ということです。

 

あまり多くはありませんが、非摘出子（いわゆる内縁関係の間に生まれた子）や前配偶者との間に生まれた子などがいる場合、法定相続人となり、遺産分割協議に参加することになりますので、注意が必要です。

 

 

■相続人間で遺産分割の協議を行う。

対象の不動産が確定し、法定相続人が確定すれば、ここで遺産分割協議をすることになります。遺産分割協議は法定相続人全員で行う必要があります。

 

ただし、その方法については特段の取り決めがないため、全員面前で話し合う必要あるといったことがありません。場合によっては電話やメール等の方法で行うことも有効です。

 

話し合いによって「誰が何をどれぐらい」相続するかが決まれば、決定した内容を「遺産分割協議書」にまとめ、相続人全員の署名、実印の押印を行います。

 

相続登記は相続人全員の署名、押印がなされた「遺産分割協議書」をもって申請することが可能となります。

 

また、相続する不動産が一つしかないなど、公平な分割が難しい場合や、相続人間の不仲がある場合などでは遺産分割協議が難航する場合も珍しくありません。

 

そのようなことにならないためにも遺産分割には様々な方法があることを、知っておくことも良いと思います。

 

（遺産分割方法については別記事：福島市の相続不動産の揉めない遺産分割には、査定が必要。も合わせてご覧ください。）

 

 

■相続登記に必要な書類を揃え、法務局にて相続登記を申請する。

遺産分割協議書が作成されたら、登記申請書、相続関係説明図、戸籍謄本などを揃え、法務局へ申請を行います。

 

申請の際、相続する不動産の固定資産税評価額の0.4%が「登録免許税」として課税されます。例えば、１０００万円の不動産であれば、４万円の登録免許税となります。

 

相続登記についての流れとしては以上となります。

ここまで読んでいただき、「でも、なんだか手続きが難しそうだな。」と思われる方も多いと思います。

 

実際、相続人間だけで相続登記を行う方は、法定相続人が一人であったり、もしくは、よほど慣れている方でもない限り、あまりいらっしゃいません。

 

ほとんどのケースでは、相続人間では遺産分割の協議だけを行い、具体的な手続きについては、相続登記を司法書士に依頼するケースがほとんどです。

 

司法書士に相続登記を依頼する場合、相続不動産の数や、相続人の人数、相続人の住んでいる場所によって、一般的に、８〜15万円程度の事務手数料かかることが多いでしょう。

 

【まとめ】

不動産の相続は大きな資産が動くからこそ、早い段階で、出来るだけスムーズな手続きを行うことが理想です。

 

自分たちだけでは、何から進めて良いかわからないといった場合には、本記事も参考にしていただきながら、司法書士へ相続登記を依頼されることをおすすめいたします。

 

私たちのこれまでの経験からも、相続登記で揉めないためのポイントは、出来るだけ早くスムーズに行うことだからです。（逆に時間がかかればかかるほど、揉める可能性が高まっていく様に感じます。）

 

弊社でも信頼できる地元福島市の司法書士のご紹介を無償で行っておりますので、必要があればお申しつけください。