弊社にご相談をいただく福島市の不動産売却の案件でも、特に相続を理由とするものが年々増えています。

 

ご相談をいただいた際、私たちはお客様へ「ご売却をお考えであれば、相続発生から概ね３年以内に売却されること」をおすすめしています。

 

それは、相続発生から概ね３年以内に福島市の不動産を売却すると、利用できる特例があるためです。この特例を利用すると、不動産を売却した際の税金を節税できるのです。

 

本記事では、相続した福島市の不動産の売却をご検討中の方へ、相続不動産売却の２つの特例について詳しくご説明させていただきます。

 

【不動産を売却すると、譲渡所得税が課税される】

相続に限らず、不動産を売却すると売却益に対して、譲渡所得税が課税されます。

 

売却益とは、売却できた金額から「取得費」と「売却経費」を差し引いたものを指します。

 

ここに、対象の不動産の所有期間に応じて、５年未満（短期譲渡）であれば約40%、5年以上（長期譲渡）であれば約20％の税率で課税がなされます。それを計算式で表すと以下の様になります。

 

（売却金額−（取得費＋売却経費））×税率（20% or 40%）

 

不動産は高額な資産であるため、計上できる取得費や売却経費の金額が小さいと、支払う譲渡所得税も高額になります。

 

今回ご説明する特例は、この譲渡所得税を大幅に節税出来る方法なのです。

 

【相続不動産を概ね３年以内に売却すると譲渡所得税を節税できる。】

相続した不動産を概ね３年以内に売却すると

 

• １：取得費加算の特例
• ２：相続空き家の3,000万円控除

 

のどちらかを適用し、節税をできる場合があります。

 

概ね３年以内と記載したのは、それぞれの特例での売却期限が少し異なるためです。

 

• １：取得費加算の特例：相続税の納付から３年以内に売却
• ２：相続空き家の3,000万円控除：相続開始から３年以内に売却

 

それぞれの特例について見ていきましょう。

 

【取得費加算の特例とは】

この特例は、相続税を支払った方に限定されますが、適用されると支払った相続税の一部を、譲渡所得税の「売却経費」に加算して（売却価格から差し引くことができる。）譲渡所得税を計算できる特例です。

 

＜適用要件＞

• 相続もしくは遺贈によって財産を取得した。
• 財産を取得した者に、相続税が発生した。
• 相続税の申告期限から３年を経過する日までに相続した不動産を売却した。（所有権移転登記まで完了した。）

 

この内、相続税の申告期限は相続税発生から１０ヶ月以内とされているため、取得費加算の特例を利用する期限の最大は３年１０ヶ月以内となります。

 

※一部のブログ等の記事では、支払った相続税を全て売却経費に加算できる、としているものもありますが、売却経費に加算できるのは、「支払った相続税の一部」となります。

 

詳しくは、税務署のHP（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm）をご参照ください。

 

また取得費加算の特例についての詳細は、別記事：福島市の相続不動産、売却や買取を依頼するなら３年10ヶ月以内が良い理由とは？をご覧ください。

 

【相続空き家の3,000万円控除の特例とは】

この特例は、亡くなった方（例えば親など）が住んでいた家（例えばご実家など）を相続した際に、一定の要件を満たせば、売却益から3,000万円を控除出来る特例です。

 

この特例は適用となるケースも多く、控除出来る金額も大きいため（最大1200万円の節税）、必ず確認しましょう。

 

＜適用要件＞

相続空き家の3,000万円控除は、「建物そのもの（空き家）」と「売却状況」のそれぞれに適用要件があります。

 

■建物（空き家）の適用要件

 

• 建物のみでなく、建物の建つ土地も相続により取得している。
• 当該建物が、昭和56年5月31日以前に建築されたものである。
• 亡くなった方が、相続開始まで当該建物に住んでいた。
• 相続開始から売却完了まで、ずっと空き家だった。（賃貸などに出してない。）

 

この内、よくお客様からいただくご質問で多いのが、「親が亡くなる数ヶ月前から福島市の高齢者施設に入居していたが、この場合どうなるのか？」といったものです。

 

この場合、原則としては、要件には適用されないのですが、その状況によっても異なるため、別途ご相談が必要となります。

 

 

■売却状況の適用要件

 

• 相続が発生してから３年を経過する年の12月31日までに売却した。
• 売却にあたって、耐震改修もしくは建物を取り壊した。
• 売却金額は１億円以下である。
• 親族等ではなく、第三者に売却している。

 

この内、耐震改修や解体には、費用がかかるため、負担する費用と特例を適用することで節税できる金額を予め確認しておくことが必要です。

 

空き家の耐震改修では多額の費用負担が発生するケースが多いため、適用させるためには空き家を解体される方が多いでしょう。

 

 

【特例を利用する際の注意点】

なお、上記特例を利用する際にあらかじめ知っておくべき注意点を以下にまとめます。

 

■売却前には名義変更登記（相続登記）が必要

 

不動産を売却する場合、（特例利用に限らずですが、）売却完了（引き渡し）の時までに、故人から相続人に名義変更登記（相続登記）を済ませておく必要があります。

 

相続登記には遺産分割協議書の作成など様々な手続きがありますが、これが出来ない場合にはそもそも不動産の売却は出来ません。

 

 

■共有状態にある不動産は売却が難しい。

 

相続で不動産を取得する際、相続人が複数いると、所有権持分を分割して相続登記をするケースがありますが、

 

この方法で共有者と一緒に不動産を所有してしまうと、手続きが複雑になり、場合によっては売却自体が難しくなるケースがあるので注意が必要です。

 

（詳しくは別記事：福島市の相続不動産の揉めない遺産分割には、査定が必要。もご参照ください。）

 

 

■取得費加算の特例と、相続空き家3000万円控除の併用は出来ない。

 

上記の２つの特例は、併用が出来ないためどちらか一方のみしか利用できません。そのため、どちらを利用するのがより節税になるかをよく計算する必要はあります。

 

その際、対象の不動産がいくらで売れるのか、建物を解体するにはいくらかかるのか、など、具体的な金額については、相続に強い不動産会社にご相談されると良いでしょう。

 

その上で、税理士の先生とも一緒に、最もメリットのある方法をご相談されると良いと思います。

 

また、これは特例とは直接の関係はありませんが、令和６年４月１日より、相続登記が義務化されました。

 

これにより、相続が発生してから３年以内に相続登記を行わない場合には、10万円以下の過料が科される恐れがあります。合わせて注意しましょう。

 

 

【弊社にご相談いただいた具体的な事例】

本記事にまつわる実際の事例として、弊社にご相談をいただいた案件を一つご紹介いたします。

 

福島市外の遠方にお住まいのA様は、お父様からご実家を合わせた複数の財産を相続したものの、遠方からの管理も難しく、空き家のまま放置されていました。

 

相続から１年が経過した頃に、そろそろどうにかしなくては、と弊社にご相談をいただきました。

 

詳しくお話を伺うと、「取得費加算の特例」と「空き家3000万円控除」のいずれも該当させることができる状況でしたが、

 

支払われた相続税額が大きくなかったことから、「空き家3000万円控除」の方がより節税が出来ると判断できましたので、

 

空き家3000万円控除を適用した場合にA様にメリットがあるか否かを、担当の税理士の先生とも相談しながら進めました。

 

弊社で担当したのは、弊社で買取を行った際の不動産の査定額の算出、耐震改修のお見積もり、解体費用のお見積もり取得、税金の計算は税理士の先生にお願いしました。

 

結果、3000万円控除の特例を利用した方が、500万円ほどの節税に繋がると判断出来ましたので、弊社では買取から解体の段取り等を含め全て一括でサポートいたしました。

お客様は、自分ではわからなかったことで、数字で全てを示してくれて納得できたし、手続きも簡単で、とても助かりました、とのお言葉をいただきました。

 

 

【まとめ】

このような特例は、知らないまま進めてしまうと適用がなされません。（のちの救済措置などがありません。）

 

また、実際には知っていても、どのように進めれば良いかをご自身で調べ、行動に移すことは、多くの手間と労力を要します。

 

こちらの記事が、その一助になれば幸いです。

 

また、手続きをサポートして欲しい場合には、まずは地元に強い不動産会社へご相談をされることをおすすめいたします。

 

弊社では、査定や各種のサポートを無料で行なっておりますので、お力になれる機会があればぜひお気軽にご相談ください。